7 oder 19 Prozent Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung (Aufteilungsgebot)

Viele Gastgeber einer Ferienwohnung wissen nicht, dass sie ihren Buchungspreis oft aufteilen müssen. Bei regelbesteuerten Vermietern wird ein Teil mit 7 % versteuert und ein Teil mit einem anderen Satz, häufig 19 %. Genau darum geht es beim Aufteilungsgebot. Der Bundesfinanzhof hat die Aufteilungspflicht mit Urteilen vom 21. Mai 2026 bestätigt, sie gilt also weiterhin. Wie die Aufteilung funktioniert und welche Leistung zu welchem Satz gehört, zeigen wir dir an einem konkreten Beispiel. Bist du Kleinunternehmer, weist du auf deinen eigenen Umsätzen ohnehin keine Umsatzsteuer aus.

Was das Aufteilungsgebot bedeutet

Auch wenn dein Gast einen Gesamtpreis für die Übernachtung zahlt, müssen die darin enthaltenen Leistungen steuerlich getrennt behandelt werden. Diese Trennung steht unmittelbar im Gesetz, in § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG. Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass (Abschnitt 12.16 UStAE) erklärt nur, welche Leistungen unmittelbar der Beherbergung dienen und wie du einen Gesamtpreis aufteilst.

Die kurzfristige Überlassung der Wohnung und die Leistungen, die unmittelbar dazu dienen, fallen unter den ermäßigten Steuersatz von 7 %. Leistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen, sind von dieser Begünstigung ausgenommen. Sie werden dann nach ihrem eigenen Steuersatz behandelt, der häufig, aber nicht immer bei 19 % liegt. Diese Trennung gilt dabei unabhängig davon, ob du eine Leistung separat berechnest oder in den Gesamtpreis einrechnest. Unterschiedlich ist nur, wie du den jeweiligen Anteil ermittelst.

Welche Leistung zu welchem Satz gehört

Mit 7 % versteuerst du die eigentliche Beherbergung und alles, was ihr unmittelbar dient. Dazu gehört zum Beispiel die übliche Reinigung der vermieteten Räume, und zwar auch dann, wenn du die Endreinigung gesondert in Rechnung stellst.

Nicht begünstigt sind dagegen Leistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen. Typische Beispiele für den Regelsteuersatz von 19 % sind WLAN, ein Stellplatz, den du gesondert berechnest oder der deinen Gästen vorbehalten ist, und kostenpflichtige Zusatzprogramme wie Pay-per-View. Ein gewöhnliches Fernsehgerät mit den allgemein zugänglichen Programmen gehört zur Zimmerausstattung und bleibt bei 7 %.

Beim Parkplatz hat der Bundesfinanzhof die Lage mit Urteilen vom 21. Mai 2026 zugunsten vieler Gastgeber präzisiert. Steht ein Parkplatz frei und unentgeltlich auch der Allgemeinheit offen, verschafft die Buchung deinen Gästen keinen besonderen Vorteil. Dann liegt insoweit gar keine entgeltliche Leistung vor, und es fällt dafür auch keine Umsatzsteuer an. Wie weit das im Einzelfall reicht, klären jetzt die Finanzgerichte, an die der Bundesfinanzhof die Verfahren zurückverwiesen hat. Dieselbe Frage hat er für kostenloses Gäste-WLAN ausdrücklich offengelassen. Bis dahin bleibst du mit 19 % für das WLAN und für einen Stellplatz, der nur deinen Gästen zur Verfügung steht, auf der sicheren Seite. Ob dein konkretes Angebot darunter fällt, klärst du am besten mit deinem Steuerberater.

Das Frühstück ist ein Sonderfall. Es gehört nicht zur 7-%-Begünstigung der Übernachtung. Seit dem 1. Januar 2026 unterliegen die darin enthaltenen Speisen aber ihrem eigenen ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG), während die Getränke mit 19 % besteuert werden. Pauschal 19 % auf das gesamte Frühstück wäre seitdem nicht mehr richtig.

Bei den im Erlass ausdrücklich genannten Standardleistungen ist die steuerliche Richtung damit vorgegeben. Bei ungewöhnlicheren oder kombinierten Angeboten lohnt sich ein genauer Blick auf die einzelne Leistung. Das gesetzliche Aufteilungsgebot geht dabei dem allgemeinen Grundsatz vor, dass eine Nebenleistung dem Steuersatz der Hauptleistung folgt.

Leistung	Steuersatz
Übernachtung und Beherbergung	7 %
Übliche Reinigung der Räume, auch als separat berechnete Endreinigung	7 %
Fernsehgerät mit allgemein zugänglichen Programmen	7 %
Frühstück, Speisen (seit 1. Januar 2026)	7 %
WLAN und Internetzugang	19 %
Stellplatz oder Parkplatz, gesondert berechnet oder den Gästen vorbehalten	19 %
Parkplatz, frei und unentgeltlich auch für die Allgemeinheit zugänglich	keine Umsatzsteuer (BFH-Linie seit 21. Mai 2026, Einzelfall klären die Finanzgerichte)
Kostenpflichtige Zusatzprogramme wie Pay-per-View	19 %
Frühstück, Getränke	19 %

Ein Beispiel

Ein Gast zahlt 600 € brutto für drei Nächte, WLAN und Parkplatz inklusive. Der Parkplatz ist in diesem Beispiel den Gästen vorbehalten und zählt deshalb als nicht begünstigte Leistung. Es reicht dann nicht, alles pauschal mit 7 % zu versteuern, der Betrag muss aufgeteilt werden.

Für einen festen Katalog typischer Zusatzleistungen erlaubt die Finanzverwaltung eine Vereinfachung. Dazu gehören unter anderem Frühstück, Internetzugang, Parkplätze, Transfer und Fitnessgeräte. Sind solche Leistungen ohne eigenen Preis in einem Pauschalangebot enthalten, beanstandet es die Finanzverwaltung nicht, wenn du dafür pauschal 15 % des Gesamtpreises ansetzt (Stand 2026, Abschnitt 12.16 Abs. 12 UStAE). In der Rechnung fasst du diese Leistungen zu einem Sammelposten zusammen, zum Beispiel als Servicepauschale. Statt der Pauschale kannst du den tatsächlichen Anteil auch sachgerecht schätzen.

Bei 600 € brutto sieht die vereinfachte Aufteilung so aus.

• 510 € brutto entfallen auf die Beherbergung und werden mit 7 % versteuert, darin stecken 33,36 € Umsatzsteuer.
• 90 € brutto entfallen auf die Servicepauschale aus WLAN und Parkplatz und werden mit 19 % versteuert, darin stecken 14,37 € Umsatzsteuer.

Die 15 % sind der pauschale Anteil für die nicht begünstigten Leistungen und laufen komplett mit 19 %, hier also für WLAN und Parkplatz. Das gilt auch, wenn dein Pauschalangebot ein Frühstück enthält. Die Frühstücksgetränke stecken dann mit in diesem Anteil. Die Frühstücksspeisen gehören mit ihren 7 % dagegen zum ermäßigten Rest, und genau deshalb hat die Finanzverwaltung die Pauschale zum 1. Januar 2026 von 20 % auf 15 % gesenkt. Wenn du stattdessen leistungsgenau abrechnen willst, verzichtest du auf die Pauschale und schätzt die Anteile sachgerecht.

Die 15-%-Vereinfachung gilt nur, solange die Zusatzleistungen ohne eigenen Preis im Gesamtpreis stecken. Sobald für eine Leistung ein eigener Preis vereinbart ist, verwendest du diesen Preis als Grundlage, und die Pauschale kommt für sie nicht mehr in Betracht. Ihr eigener Steuersatz gilt dabei ohnehin, unabhängig davon, ob sie im Paket oder separat abgerechnet wird. Auf einer regelbesteuerten Rechnung werden die Entgelte und Steuerbeträge am Ende getrennt nach den jeweiligen Sätzen ausgewiesen.

Warum es diese Regel gibt

Der Gesetzgeber will, dass der ermäßigte Steuersatz wirklich nur für die eigentliche Unterkunft und die Leistungen gilt, die ihr unmittelbar dienen. Ist für eine nicht begünstigte Leistung kein eigener Preis vereinbart, musst du ihren Anteil grundsätzlich sachgerecht schätzen. Für den genannten Katalog typischer Zusatzleistungen nimmt dir die 15-%-Regel diese Schätzung ab.

Lange war unklar, ob das deutsche Aufteilungsgebot mit dem EU-Recht vereinbar ist, weil eine Nebenleistung sonst dem Steuersatz der Hauptleistung folgt. Der Europäische Gerichtshof hat dazu am 5. März 2026 entschieden (Rechtssachen C-409/24 bis C-411/24). Er hält eine solche gezielte Begünstigung einzelner Teile grundsätzlich für zulässig, verlangt aber eine objektive und klare Abgrenzung und die Wahrung der steuerlichen Neutralität. Der Bundesfinanzhof ist dieser Linie mit Urteilen vom 21. Mai 2026 gefolgt und hat das Aufteilungsgebot bestätigt (V R 8/26, V R 10/26 und V R 11/26). Frühstück sowie Fitness- und Wellnessangebote bleiben danach von der Beherbergungs-Begünstigung ausgenommen. Für die Frühstücksspeisen gilt seit 2026 trotzdem ihr eigener ermäßigter Satz (siehe oben). Nur die Fragen zu frei zugänglichen Parkplätzen und zum kostenlosen Gäste-WLAN liegen zur weiteren Klärung bei den Finanzgerichten. Für dich als Gastgeber bleibt es dabei, dass du aufteilen musst.

Was passiert, wenn du nicht aufteilst

Wer alles mit 7 % verbucht, riskiert bei einer späteren Prüfung eine Korrektur. Stellt das Finanzamt fest, dass nicht begünstigte Leistungen zu Unrecht mit 7 % versteuert wurden, kann es Umsatzsteuer für zurückliegende Zeiträume nachfordern. Dazu kann es nötig werden, Voranmeldungen, Buchungen und gegebenenfalls Rechnungen zu berichtigen.

So bildest du die Aufteilung sauber ab

Enthält eine Buchung Leistungen mit unterschiedlichen Steuersätzen, weist du die Entgelte und Steuerbeträge auf der Rechnung getrennt nach den zwei Steuersätzen aus, also zum Beispiel eine Position mit 7 % und eine mit 19 %. Bei einer reinen Übernachtung genügt dagegen eine einzige 7-%-Position. Die Rechnung macht deine Aufteilung sichtbar. Nachvollziehbar sein muss zusätzlich, auf welcher Kalkulation oder Vereinfachungsregel sie beruht.

Genau bei dieser Wiederholung hilft dir bnbills. Du hinterlegst für deine Wohnung einmal, wie der Preis aufgeteilt werden soll, und legst je Position den passenden Steuersatz fest. bnbills erstellt daraus für deine laufenden Standardbuchungen automatisch die Rechnung in Lexware Office, mit den hinterlegten Sätzen für 7 % und 19 %. Die Kontierung übernimmt Lexware Office selbst. Ob die Voraussetzungen für die 15-%-Pauschale erfüllt sind, entscheidet bnbills nicht eigenständig, das legst du in den Einstellungen fest. Sonderfälle wie Stornierungen oder separat verkaufte Leistungen solltest du dabei im Blick behalten.

Wenn du sehen möchtest, wie das für deine Wohnungen aussieht, buch dir einen kurzen Termin oder schau dich auf bnbills.de um.

Mehr dazu, welcher Betrag überhaupt als Umsatz zählt, liest du in Einnahmen richtig erfassen. Wie du einzelne Zusatzleistungen abrechnest, steht in Rechnungen für Upsells bei Ferienwohnungen. Welche Angaben eine Rechnung sonst enthalten muss, zeigt 10 Dinge, die eine Rechnung laut Umsatzsteuergesetz enthalten muss.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Für die genaue Zuordnung einzelner Leistungen in deinem Angebot ist dein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Häufige Fragen

Warum muss ich den Buchungspreis in 7 % und 19 % aufteilen?

Weil der ermäßigte Satz von 7 % nur für die Übernachtung und die unmittelbar dazugehörenden Leistungen gilt. Zusatzleistungen wie WLAN oder ein den Gästen vorbehaltener Stellplatz dienen nicht unmittelbar der Beherbergung. Sie werden nach ihrem eigenen Steuersatz behandelt, der bei diesen Beispielen regelmäßig bei 19 % liegt.

Welche Leistungen fallen unter 7 %, welche unter 19 %?

Unter 7 % fallen die Übernachtung und die übliche Reinigung der Räume. WLAN, ein gesondert berechneter oder den Gästen vorbehaltener Stellplatz und kostenpflichtige Zusatzprogramme wie Pay-per-View liegen regelmäßig bei 19 %. Ein Parkplatz, der frei und unentgeltlich auch der Allgemeinheit offensteht, löst nach der Linie des Bundesfinanzhofs grundsätzlich keine Umsatzsteuer aus. Ob dein Parkplatz die Voraussetzungen erfüllt, ist eine Einzelfallfrage, die derzeit die Finanzgerichte klären. Beim Frühstück gelten seit 2026 grundsätzlich 7 % für die Speisen und 19 % für die Getränke.

Gilt das Aufteilungsgebot noch, oder hat der EuGH es gekippt?

Es gilt weiterhin. Der Europäische Gerichtshof hat am 5. März 2026 die grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen gezielten Begünstigung bestätigt, sofern die Abgrenzung objektiv und klar ist und die steuerliche Neutralität gewahrt bleibt. Der Bundesfinanzhof hat das Aufteilungsgebot daraufhin mit Urteilen vom 21. Mai 2026 aufrechterhalten. Offen sind nur noch Einzelfragen zu frei zugänglichen Parkplätzen und zum kostenlosen Gäste-WLAN, die jetzt die Finanzgerichte klären.

Wie teile ich den Betrag konkret auf?

Für einen festen Katalog typischer Zusatzleistungen, die ohne eigenen Preis im Gesamtpreis stecken, beanstandet die Finanzverwaltung einen Ansatz von 15 % des Gesamtpreises nicht (Stand 2026). Diese 15 % werden komplett mit dem Regelsteuersatz von 19 % versteuert, im Beispiel also für WLAN und Parkplatz. Rechnest du eine Leistung separat mit eigenem Preis ab, gilt für sie ohnehin direkt ihr eigener Steuersatz.