Kurzzeitvermietung oder Langzeitvermietung: Was lohnt sich mehr?
Kurzzeit- oder Langzeitvermietung, was lohnt sich mehr? Rendite, Aufwand, Recht und Steuern der beiden Modelle im ehrlichen Vergleich, mit sieben Kriterien.
Kurzzeit- oder Langzeitvermietung, was lohnt sich mehr? Pauschale Antworten gibt es nicht, aber es gibt klare Kriterien, an denen du die Entscheidung für dein Objekt festmachen kannst. Hier die sieben wichtigsten im ehrlichen Vergleich.
1. Rendite
Kurzzeitvermietung kann mehr einbringen als Langzeitvermietung. Das ist aber keine garantierte Rendite. Der Mehrumsatz muss Reinigung, Wäsche, Ausstattung, Plattformkosten, Leerstand, Reparaturen, Buchhaltung und Eigenaufwand tragen. Erst was danach übrig bleibt, zählt.
Eine pauschale Prozentzahl für den Mehrertrag lässt sich seriös nicht belegen, da sie zu stark von Lage, Tagespreis, Auslastung und Betriebsmodell abhängt. Was aber stimmt: Die Nachfrage nach Kurzzeitunterkünften ist real und wächst. 2024 wurden in Deutschland 60,4 Millionen Übernachtungen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern über die großen Online-Plattformen (Airbnb, Booking.com, TripAdvisor, Expedia) gebucht, 22,6 % mehr als im Vorjahr (Statistisches Bundesamt, Mai 2025). Daraus folgt aber nicht automatisch eine höhere Rendite je Objekt.
Als grober Leitsatz ist sinnvoll: Der Kurzzeitumsatz muss deutlich über der rechnerischen Tagesmiete der Langzeitvermietung liegen. Nur „etwas mehr Umsatz" reicht nicht, weil Kurzzeitvermietung höhere Kosten, mehr Aufwand und mehr Risiko mitbringt.
Eine belastbare Renditeberechnung muss deshalb immer objektbezogen erfolgen, unter Einkalkulation von Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung, Hausgeld, Mieteinnahmen und Leerstand. Durchschnittswerte helfen dabei nur als grobe Orientierung.
2. Auslastung und Einkommenssicherheit
Langzeitvermietung liefert planbareren Cashflow, da Mieterhaushalte in Deutschland im Schnitt viele Jahre in derselben Wohnung bleiben. Die Verweildauer ist in den letzten Jahren sogar gestiegen, weil Bestandsmieten meist deutlich unter den Neuvertragsmieten liegen. Dafür bindet man sich stärker an den Mieter und unterliegt dem Wohnraummietrecht. Eine ordentliche Kündigung setzt nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus, und das schränkt die Flexibilität des Vermieters erheblich ein.
Kurzzeitvermietung hängt an Saison, Nachfrage, Plattformbewertungen und Preissteuerung. Eine feste Mindestauslastung lässt sich nicht pauschal nennen, sie muss je Objekt berechnet werden. Bei sehr hohem Nachtpreis kann weniger reichen, bei niedrigerem Nachtpreis können selbst 70 % zu wenig sein.
3. Betriebsaufwand
Während bei Langzeitvermietung nur die Verwaltung im Vordergrund steht, kommt bei der Kurzzeitvermietung der reguläre Betrieb dazu.
Wer sich für Kurzzeitvermietung entscheidet, betreibt nicht nur eine Immobilie, sondern eine richtige Beherbergung inklusive der notwendigen Prozesse: Inserat, Check-in, Reinigung nach jeder Buchung, Gästekommunikation, Preissteuerung, Schadensmanagement, Abrechnung, Bewertungen.
Diese Aufgaben kann man natürlich auch auslagern, allerdings müssen dann Managementkosten einkalkuliert werden. Je mehr ausgelagert wird, desto kleiner wird der Renditevorsprung gegenüber der Langzeitvermietung.
4. Substanzerhalt und Abnutzung
Kurzzeitvermietung beansprucht Möbel, Ausstattung und Oberflächen meist stärker, weil mehr Personen wechseln und die Wohnung intensiver genutzt wird. Das sollte über höhere Rücklagen abgebildet werden. Eine pauschale Prozentzahl ist hier schwer zu nennen, da die Abnutzung stark von der Zielgruppe der Gäste abhängt.
Bei Langzeitvermietung gibt es weniger Gästewechsel und in der Regel keine laufende Gastgeber-Ausstattung. Schäden sind aber auch hier möglich. Die Mietkaution ist nach § 551 BGB auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt. Das wirkt zwar als vom Mieter bezahlter Puffer, ist aber kein vollständiger Schutz vor Schäden oder Mietausfall.
5. Rechtslage und regulatorisches Risiko
Das ist das entscheidende Risikofeld für Kurzzeitvermieter.
In München ist jede Verwendung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken grundsätzlich genehmigungspflichtig. Eine kurzzeitige Ferienvermietung während eigener Abwesenheit bleibt nur bis insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr genehmigungsfrei. In Hamburg gilt die Überlassung von Miet- und Eigentumswohnungen an wechselnde Nutzer zur nicht dauerhaften Wohnnutzung ohne Genehmigung als rechtswidrige Zweckentfremdung. In Berlin ist die Kurzzeitvermietung von Nebenwohnungen auf höchstens 90 Tage im Jahr begrenzt, darüber hinaus braucht es eine Ausnahmegenehmigung. Eigentum schützt vor diesen Regeln nicht.
In München können Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot mit Bußgeldern bis zu 500.000 € je Wohnung geahndet werden. In anderen Städten gelten eigene Bußgeldrahmen.
Ab 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028. Plattformen müssen dann unter bestimmten Voraussetzungen Daten zu Kurzzeitvermietungen strukturiert an Behörden übermitteln. Die Verordnung ist zwar kein pauschales EU-weites Verbot und führt nicht automatisch überall eine Registrierungspflicht ein. Sie greift aber dort, wo Kommunen entsprechende Verfahren vorgesehen haben, zum Beispiel aufgrund von Wohnraummangel. Was das konkret bedeutet, steht in Neue EU-Regeln zur Kurzzeitvermietung 2026.
Langzeitvermietung ist regulatorisch planbarer, aber nicht frei. Der Vermieter ist stark an Wohnraummietrecht, Kündigungsschutz und Mietpreisregeln gebunden. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Wiedervermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift.
6. Steuerliche Behandlung
Kurzzeitvermietung ist nicht automatisch gewerblich.
Nach der Rechtsprechung des BFH kann ein Gewerbebetrieb bei Ferienwohnungsvermietung nur angenommen werden, wenn ins Gewicht fallende, nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden, oder wenn wegen häufigen Gästewechsels eine Organisation erforderlich ist, die mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Wer eine oder zwei Ferienwohnungen ohne Zusatzleistungen vermietet, erzielt also in der Regel noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, genau wie bei Langzeitvermietung.
Umsatzsteuerlich ist Kurzzeitvermietung aber deutlich relevanter. Klassische Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Kurzfristige Beherbergung ist von dieser Steuerbefreiung explizit ausgenommen und kann dem ermäßigten Umsatzsteuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG unterliegen. Zusatzleistungen müssen gesondert geprüft werden.
Klassische Langzeitvermietung eigener Immobilien fällt regelmäßig unter § 21 EStG, ist also steuerlich einfacher und besser planbar.
7. Wertsteigerung und langfristige Strategie
Die Wertentwicklung hängt primär an Lage, Nachfrage, Demografie, Zinsumfeld und regionaler Wirtschaftskraft. Die Vermietungsform ist dabei zweitrangig. Laut einer Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) dürften Wohnimmobilienpreise bis 2035 bundesweit real im Mittel um rund 1 % pro Jahr steigen, mit deutlichen regionalen Unterschieden. Berlin etwa wird mit rund 2,4 % pro Jahr als überdurchschnittlich eingeschätzt, strukturschwache Regionen können hingegen an Wert verlieren.
Die Vermietungsform beeinflusst aber den späteren Verkauf. Eine rechtssicher betriebene und profitabel dokumentierte Kurzzeitvermietung kann für bestimmte Käufer attraktiv sein. Eine rechtlich wackelige Kurzzeitvermietung kann Käufer dagegen abschrecken und den erzielbaren Preis drücken.
Häufige Fragen
Was lohnt sich mehr, Kurzzeit- oder Langzeitvermietung?
Das hängt vom Objekt und von dir ab. Wer nur Kapital anlegen will, fährt mit Langzeitvermietung meist planbarer. Wer betrieblich fit ist und die Rechtslage sauber geprüft hat, kann mit Kurzzeitvermietung mehr verdienen, trägt dafür aber mehr Aufwand und Risiko.
Ist Kurzzeitvermietung steuerlich gewerblich?
Nicht automatisch. Nach der BFH-Rechtsprechung bleibt die Vermietung ohne ins Gewicht fallende Sonderleistungen in der Regel Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Umsatzsteuerlich ist kurzfristige Beherbergung aber anders als Dauerwohnraum nicht steuerfrei und kann dem ermäßigten Satz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG unterliegen.
Wo ist Kurzzeitvermietung eingeschränkt?
In vielen Städten mit Zweckentfremdungsregeln, darunter München (grundsätzlich genehmigungspflichtig), Hamburg und Berlin (Nebenwohnung höchstens 90 Tage im Jahr). Verstöße können teuer werden, in München bis zu 500.000 € je Wohnung. Aber auch in Städten ohne Zweckentfremdungssatzung gibt es baurechtliche Einschränkungen, beispielsweise durch Bebauungspläne oder objektspezifische Kriterien wie Brandschutz und Fluchtwege. Hier gelten für Ferienwohnungen oft andere Anforderungen als für normale Wohnungen.
Fazit
Der Vergleich der beiden Vermietungsformen ist schwierig. Langzeitvermietung dient primär der Immobilienanlage, Kurzzeitvermietung beinhaltet dagegen Immobilienanlage plus Beherbergungsbetrieb. Wer nur Kapital anlegen will, fährt deshalb meist mit Langzeitvermietung besser. Hier sind Einnahmen, Aufwand, Recht und Steuern planbarer. Wer aber betrieblich fit ist, Prozesse etablieren kann und die rechtliche Lage sauber geprüft hat, kann mit Kurzzeitvermietung deutlich mehr verdienen. Wie ein Einstieg sogar ohne eigene Immobilie funktioniert, zeigt Airbnb-Business ohne eigene Immobilie: so funktioniert Rent-to-Rent.
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