Kurzzeitvermietung oder Langzeitvermietung: Was lohnt sich mehr?
Mehr Einnahmen durch Airbnb oder lieber stabiler Cashflow durch einen Dauermietvertrag? Durch die steigende Popularität der Kurzzeitvermietung muss man sich als Investor die Frage stellen, was nach Kosten, Aufwand und Risiko unterm Strich übrig bleibt.
1. Rendite
Kurzzeitvermietung kann mehr einbringen als Langzeitvermietung. Das ist aber keine garantierte Rendite. Der Mehrumsatz muss Reinigung, Wäsche, Ausstattung, Plattformkosten, Leerstand, Reparaturen, Buchhaltung und Eigenaufwand tragen. Erst was danach übrig bleibt, zählt.
Eine pauschale Prozentzahl für den Mehrertrag lässt sich seriös nicht belegen, da sie zu stark von Lage, Tagespreis, Auslastung und Betriebsmodell abhängt. Was aber stimmt: Die Nachfrage nach Kurzzeitunterkünften ist real und wächst. 2024 wurden in Deutschland 60,4 Millionen Übernachtungen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern über Buchungsplattformen gebucht. Das sind 22,6 % mehr als im Vorjahr (Quelle). Daraus folgt aber nicht automatisch eine höhere Rendite je Objekt.
Als grober Leitspruch ist sinnvoll: Der Kurzzeitumsatz muss deutlich über der rechnerischen Tagesmiete der Langzeitvermietung liegen. Nur „etwas mehr Umsatz" reicht nicht, weil Kurzzeitvermietung höhere Kosten, mehr Aufwand und mehr Risiko mitbringt.
Eine belastbare Renditeberechnung muss deshalb immer objektbezogen unter Einkalkulation von Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung, Hausgeld, Mieteinnahmen und Leerstand erfolgen. Durchschnittswerte helfen dabei nur als grobe Orientierung.
2. Auslastung und Einkommenssicherheit
Langzeitvermietung liefert planbareren Cashflow, da Mieter in Deutschland erfahrungsgemäß relativ lange bleiben. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung nennt in einer Veröffentlichung zum regionalen Preisindex eine durchschnittliche Wohndauer von 10,6 Jahren bei Mietwohnungen (Quelle). Das stützt die Aussage, dass Langzeitvermietung stabiler ist. Dafür bindet man sich stärker an den Mieter und unterliegt dem Wohnraummietrecht: Eine ordentliche Kündigung setzt nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus – das schränkt die Flexibilität des Vermieters erheblich ein.
Kurzzeitvermietung hängt an Saison, Nachfrage, Plattformbewertungen und Preissteuerung. Eine feste Mindestauslastung lässt sich nicht pauschal nennen – die nötige Auslastung muss je Objekt berechnet werden. Bei sehr hohem Nachtpreis kann weniger reichen; bei niedrigerem Nachtpreis können selbst 70 % zu wenig sein.
3. Betriebsaufwand
Dieser Punkt wird oft unterschätzt. Während bei Langzeitvermietung nur die Verwaltung im Vordergrund steht, kommt bei der Kurzzeitvermietung der reguläre Betrieb dazu.
Wer sich für Kurzzeitvermietung entscheidet, betreibt nicht nur eine Immobilie, sondern eine richtige Beherbergung inkl. der notwendigen Prozesse: Inserat, Check-in, Reinigung nach jeder Buchung, Gästekommunikation, Preissteuerung, Schadensmanagement, Abrechnung, Bewertungen.
Diese kann man natürlich auch auslagern, allerdings müssen dann Managementkosten einkalkuliert werden. Je mehr ausgelagert wird, desto kleiner wird der Renditevorsprung gegenüber der Langzeitvermietung.
4. Substanzerhalt und Abnutzung
Kurzzeitvermietung beansprucht Möbel, Ausstattung und Oberflächen meist stärker, weil mehr Personen wechseln und die Wohnung intensiver genutzt wird. Das sollte über höhere Rücklagen abgebildet werden. Eine pauschale Prozentzahl ist hier schwer zu nennen, da die Abnutzung stark von der Zielgruppe der Gäste abhängt.
Bei Langzeitvermietung gibt es weniger Gästewechsel und in der Regel keine laufende Gastgeber-Ausstattung. Schäden sind aber auch hier möglich. Die Mietkaution ist nach § 551 BGB auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt. Das wirkt zwar als ein vom Mieter bezahlter Puffer, ist aber kein vollständiger Schutz vor Schäden oder Mietausfall.
5. Rechtslage und regulatorisches Risiko
Das ist das entscheidende Risikofeld für Kurzzeitvermieter.
In München ist jede Verwendung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken grundsätzlich genehmigungspflichtig. In Hamburg gilt die Überlassung sowohl von Miet- als auch von Eigentumswohnungen an wechselnde Nutzer zur nicht dauerhaften Wohnnutzung ohne Genehmigung als rechtswidrige Zweckentfremdung. In Berlin ist die Kurzzeitvermietung von Nebenwohnungen auf höchstens 90 Tage im Jahr begrenzt. Darüber hinaus braucht es eine Ausnahmegenehmigung. Eigentum schützt vor diesen Regeln nicht.
In München können Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot mit Bußgeldern bis zu 500.000 € je Wohnung geahndet werden (Quelle). In anderen Städten gelten eigene Bußgeldrahmen.
Ab 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 (Quelle). Plattformen müssen dann unter bestimmten Voraussetzungen Daten zu Kurzzeitvermietungen strukturiert an Behörden übermitteln. Die Verordnung ist zwar kein pauschales EU-weites Verbot und führt nicht automatisch überall eine Registrierungspflicht ein. Sie greift aber dort, wo Kommunen (Städte/Gemeinden) entsprechende Verfahren vorgesehen haben, z.B. aufgrund von Wohnraummangel.
Langzeitvermietung ist regulatorisch planbarer, aber nicht frei. Der Vermieter ist stark an Wohnraummietrecht, Kündigungsschutz und Mietpreisregeln gebunden. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Wiedervermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift (Quelle).
6. Steuerliche Behandlung
Kurzzeitvermietung ist nicht automatisch gewerblich.
Nach der Rechtsprechung des BFH kann ein Gewerbebetrieb bei Ferienwohnungsvermietung nur angenommen werden, wenn ins Gewicht fallende, nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden. Oder wenn wegen häufigen Gästewechsels eine Organisation erforderlich ist, die mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Wer eine oder zwei Ferienwohnungen ohne Zusatzleistungen vermietet, erzielt also in der Regel noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, genauso wie bei Langzeitvermietung.
Umsatzsteuerlich ist Kurzzeitvermietung aber deutlich relevanter. Klassische Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Kurzfristige Beherbergung ist von dieser Steuerbefreiung explizit ausgenommen und kann dem ermäßigten Umsatzsteuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG unterliegen. Zusatzleistungen müssen gesondert geprüft werden.
Klassische Langzeitvermietung eigener Immobilien fällt regelmäßig unter § 21 EStG, ist also steuerlich einfacher und besser planbar.
7. Wertsteigerung und langfristige Strategie
Die Wertentwicklung hängt primär an Lage, Nachfrage, Demografie, Zinsumfeld und regionaler Wirtschaftskraft. Die Vermietungsform ist dabei zweitrangig. Laut einer Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) dürften Wohnimmobilienpreise bis 2035 bundesweit real im Mittel um rund 1 % pro Jahr steigen, mit deutlichen regionalen Unterschieden (Quelle). Berlin etwa wird mit rund 2,4 % pro Jahr als überdurchschnittlich eingeschätzt, strukturschwache Regionen können hingegen an Wert verlieren (Quelle).
Die Vermietungsform beeinflusst aber den späteren Verkauf. Eine rechtssicher betriebene und profitabel dokumentierte Kurzzeitvermietung kann für bestimmte Käufer attraktiv sein, eine rechtlich wackelige Kurzzeitvermietung kann Käufer dagegen abschrecken und den erzielbaren Preis drücken.
Gegenüberstellung
Kriterium | Kurzzeitvermietung | Langzeitvermietung |
|---|---|---|
Umsatzpotenzial | Höher möglich, aber stark lage- und auslastungsabhängig | Niedriger, dafür planbar |
Nettorendite | Kann besser sein, muss aber höhere Kosten und Leerstand tragen | Meist stabiler, geringere Betriebskosten |
Auslastung | Schwankend, saisonal, plattformabhängig | Bei gutem Mietmarkt stabil; Ø Mietdauer ~10 Jahre (BBSR) |
Verwaltungsaufwand | Hoch, aktiver Betrieb nötig | Niedrig, nur Verwaltung, kein Betrieb |
Abnutzung | Meist höhere Beanspruchung – höhere Rücklagen nötig | Geringer, aber Schäden möglich; Kaution max. 3 NK-Mieten (§ 551 BGB) |
Rechtliches Risiko | Hoch – Zweckentfremdung, WEG, Baurecht, EU-Datenpflichten | Niedriger bei Genehmigungen, aber starker Mieterschutz, Mietpreisbremse |
Steuer | Nicht automatisch gewerblich, aber Umsatzsteuer relevant (§ 4 Nr. 12 UStG) | Regelmäßig § 21 EStG, einfacher und planbarer |
Planbarkeit | Niedrig | Hoch |
Exit-Strategie | Rechtssicherer Betrieb kann Käufer anziehen, unsicherer Betrieb schreckt ab | Breiterer Käufermarkt, aber auch stark lageabhängig |
Geeignet für | Aktive Betreiber mit guter Lage und sauberer Genehmigung | Kapitalanleger mit Fokus auf Stabilität |
Fazit
Der Vergleich der beiden Vermietungsformen ist schwierig..
Langzeitvermietung dient primär zur Immobilienanlage, Kurzzeitvermietung beinhaltet dagegen Immobilienanlage plus Beherbergungsbetrieb. Wer nur Kapital anlegen will, fährt deshalb meist mit Langzeitvermietung besser. Hier sind Einnahmen, Aufwand, Recht und Steuern planbarer.
Wer aber betrieblich fit ist, Prozesse etablieren kann und die rechtliche Lage sauber geprüft hat, kann mit Kurzzeitvermietung deutlich mehr verdienen.