Airbnb-Business ohne eigene Immobilie - so funktioniert Rent-to-Rent

Du willst Ferienwohnungen vermieten, hast aber kein Eigenkapital für eine Immobilie? Das Rent-to-Rent-Modell (auch Airbnb-Arbitrage genannt) ist genau dafür gedacht. Du mietest eine Wohnung langfristig an und vermietest sie kurzfristig über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen weiter. Der Gewinn ist vereinfacht gesagt die Differenz zwischen deiner Miete und den Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung.

Wie das in der Praxis aussieht

Du mietest beispielsweise eine 2-Zimmer-Wohnung für 900 € im Monat. Als Ferienwohnung bringt sie dir 80–120 € pro Nacht. Bei 60–70 % Auslastung sind das 1.500–2.000 € Einnahmen. Abzüglich Miete, Nebenkosten und Reinigung bleibt der Rest als Gewinn. Wie hoch er ausfällt, hängt allerdings stark von Lage, Saison, Konkurrenz und deiner Kostenstruktur ab.

Verschiedene Quellen auf Social-Media besagen, der Einstieg kostet realistisch 10.000–15.000 €. Für Kaution, Möblierung, Software und Genehmigungen. Ich selbst habe meine erste Ferienwohnung für 14.000€ eingerichtet. Deutlich weniger also als der Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf.

Was du vorab klären musst

Vermietererlaubnis: Die schriftliche Genehmigung zur gewerblichen Untervermietung vom Vermieter ist Pflicht. Ohne sie ist bekommst du früher oder später Probleme mit dem Vermieter oder der Hausgemeinschaft. Falls es sich um ein Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern handelt, muss dein Vermieter vorher unbedingt prüfen, ob eine gewerbliche Nutzung als Ferienwohnung laut Teilungserklärung erlaubt ist.

Rechtslage vor Ort: In vielen deutschen Städten gelten Zweckentfremdungsverordnungen, die die dauerhafte Kurzzeitvermietung einschränken oder verbieten. Betroffen sind u. a. Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt und Köln. In Berlin und Hamburg gilt das Verbot flächendeckend und Verstöße kosten bis zu 500.000 €. Zusätzlich muss unabhängig von einer Zweckentfremdungssatzung oder Teilungserklärung geprüft werden, ob du in dem Stadtteil bzw. Gebäude eine Ferienwohnung betreiben darfst. Das passiert in der Regel im Rahmen der Nutzungsänderung. Das ist vereinfacht gesagt ein Bauantrag, der die Nutzung einer Immoblie von der ursprünglich genehmigten Nutzung (z.B. reine Wohnnutzung) hin zu einer Ferienwohnung ändert. Das ist notwendig, da für verschiedene Nutzungsformen verschiedene Anforderungen erfüllt werden müssen.

Steuern: Rent-to-Rent gilt als gewerbliche Tätigkeit. Man muss aber nicht zwingend ein Gewerbe anmelden sondern kann die Einnahmen auch unter V+V (Vermietung und Verpachtung) in der privaten Steuererklärung angeben. Das geht aber nur, wenn der Betrieb der Ferienwohnungen nicht hotelähnliche Merkmale erfüllt, wie z.B. Rezeption, Wäscheservice oder auch Anreise am gleichen Tag wie die Buchung. Je nachdem ob man gewerblich oder privat über V+V vermietet, hat man steuerlich andere Vorteile und Pflichten. Die steuerliche Beurteilung ist aber immer stark Kontext-abhängig und sollte deshalb immer mit einem Steuerberater abgeklärt werden!

Marktsituation: Bevor du eine konkrete Immobilie anmietest, um sie als Ferienwohnung zu vermieten, musst du dir den Markt anschauen. Vergleiche die Ausstattungsmerkmale und Auslastung der anderen Ferienwohnungen in der Nähe und prüfe dadurch, ob sich eine Ferienwohnung an dem konkreten Standort überhaupt lohnt. Das kannst du sehr einfach machen, indem du dir auf Airbnb die Inserate von Fewos in der Nähe anschaust und prüfst, wie gut deren Kalender mit Buchungen gefüllt sind.

Stärken des Modells

• Niedriger Kapitaleinsatz

• Schnell skalierbar – mehrere Wohnungen gleichzeitig möglich

• Keine Eigentümerrisiken

• Flexibel – Vertrag kündbar (fall keine Festmietdauer), Standort wechselbar

Schwächen des Modells

• Miete läuft auch bei Leerstand – Risiko durch Fixkosten

• Keine Wertsteigerung

• Abhängig vom Vermieter und der lokalen Rechtslage

• Hoher Betriebsaufwand: Gästebetreuung, Reinigung, Kommunikation

• Rechtlich und steuerlich komplex

Rent-to-Rent vs. Immobilienkauf: Gegenüberstellung

Fazit: Rent-to-Rent ist kein passives Einkommen – es ist ein Geschäftsmodell mit echten Risiken. Wer die Rechtslage kennt, einen kooperativen Vermieter findet und die Zahlen realistisch kalkuliert, kann damit erfolgreich einsteigen.