Airbnb-Business ohne eigene Immobilie: so funktioniert Rent-to-Rent

Beim Rent-to-Rent mietest du eine Wohnung langfristig an und vermietest sie kurzfristig weiter. Der Gewinn liegt in der Differenz.

Du willst Ferienwohnungen vermieten, hast aber kein Eigenkapital für eine Immobilie? Das Rent-to-Rent-Modell (auch Airbnb-Arbitrage genannt) ist genau dafür gedacht. Du mietest eine Wohnung langfristig an und vermietest sie kurzfristig über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen weiter. Der Gewinn ist die Differenz zwischen deiner Miete und den Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung.

Wie das in der Praxis aussieht

Du mietest beispielsweise eine 2-Zimmer-Wohnung für 900 € im Monat. Als Ferienwohnung bringt sie dir 80 bis 120 € pro Nacht. Bei 60 bis 70 % Auslastung sind das 1.500 bis 2.000 € Einnahmen. Abzüglich Miete, Nebenkosten und Reinigung bleibt der Rest als Gewinn. Wie hoch er ausfällt, hängt allerdings stark von Lage, Saison, Konkurrenz und deiner Kostenstruktur ab.

Verschiedene Quellen auf Social Media besagen, der Einstieg kostet realistisch 10.000 bis 15.000 €, für Kaution, Möblierung, Software und Genehmigungen. Ich selbst habe meine erste Ferienwohnung für 14.000 € eingerichtet. Deutlich weniger also als der Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf.

Was du vorab klären musst

Vermietererlaubnis: Die schriftliche Genehmigung zur gewerblichen Untervermietung vom Vermieter ist Pflicht. Ohne sie bekommst du früher oder später Probleme mit dem Vermieter oder der Hausgemeinschaft. Falls es sich um ein Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern handelt, muss dein Vermieter vorher unbedingt prüfen, ob eine gewerbliche Nutzung als Ferienwohnung laut Teilungserklärung erlaubt ist.

Rechtslage vor Ort: In vielen Städten regeln Zweckentfremdungs- oder Wohnraumschutzsatzungen, ob du Wohnraum überhaupt als Ferienwohnung nutzen darfst. Verstößt du dagegen, drohen empfindliche Bußgelder, in Städten wie Berlin oder München bis zu 500.000 €. Prüfe deshalb früh, ob deine Stadt eine solche Satzung hat und ob du eine Genehmigung brauchst. Oft ist zusätzlich eine Nutzungsänderung nötig, damit die Wohnung baurechtlich als Ferienwohnung genutzt werden darf. Ob das im Einzelfall erforderlich ist, hängt von Stadt, Bebauungsplan und Nutzung ab. Meine eigenen Ferienwohnungen habe ich über umnutzung.de umnutzen lassen und war mit der Arbeit dort sehr zufrieden. Wenn das Thema bei dir ansteht, ist das eine gute Anlaufstelle. Was ab 2026 an Melde- und Registrierungspflichten dazukommt, steht in Neue EU-Regeln zur Kurzzeitvermietung 2026.

Steuern: Ertragsteuerlich ist die Ferienwohnungsvermietung nicht automatisch gewerblich. Ohne hotelähnliche Zusatzleistungen bleibt sie meist Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Beim Rent-to-Rent solltest du zusätzlich prüfen, ob du gewerberechtlich ein Gewerbe anmelden musst, das hängt vom Gesamtbild deiner Tätigkeit ab. Umsatzsteuerlich ist die kurzfristige Beherbergung anders als eine Dauervermietung nicht steuerfrei und kann dem ermäßigten Satz von 7 Prozent unterliegen. Als Kleinunternehmer weist du dagegen keine Umsatzsteuer aus. Weil die Einordnung stark vom Einzelfall abhängt, klärst du sie am besten mit deinem Steuerberater.

Marktsituation: Bevor du eine konkrete Immobilie anmietest, schau dir den Markt an. Vergleiche Ausstattung und Auslastung der anderen Ferienwohnungen in der Nähe und prüfe so, ob sich ein Angebot am konkreten Standort überhaupt lohnt. Das geht einfach, indem du dir auf Airbnb die Inserate in der Nähe anschaust und prüfst, wie gut deren Kalender mit Buchungen gefüllt sind.

Stärken des Modells

Niedriger Kapitaleinsatz
Schnell skalierbar, mehrere Wohnungen gleichzeitig möglich
Keine Eigentümerrisiken
Flexibel, Vertrag kündbar (falls keine Festmietdauer), Standort wechselbar

Schwächen des Modells

Miete läuft auch bei Leerstand, Risiko durch Fixkosten
Keine Wertsteigerung
Abhängig vom Vermieter und der lokalen Rechtslage
Hoher Betriebsaufwand: Gästebetreuung, Reinigung, Kommunikation
Rechtlich und steuerlich komplex

Häufige Fragen

Ist Rent-to-Rent in Deutschland legal?

Ja, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Du brauchst die schriftliche Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Untervermietung, und die lokale Rechtslage muss die Kurzzeitvermietung zulassen. In vielen Städten schränken Zweckentfremdungsverordnungen sie ein, dazu kann eine Nutzungsänderung nötig sein.

Wie viel Startkapital braucht man für Rent-to-Rent?

Nach verschiedenen Quellen realistisch etwa 10.000 bis 15.000 € pro Wohnung, für Kaution, Möblierung, Software und Genehmigungen. Der genaue Betrag hängt von Größe, Ausstattung und Standort ab.

Braucht man für Rent-to-Rent ein Gewerbe?

Ertragsteuerlich gilt Rent-to-Rent nicht automatisch als gewerblich, ohne hotelähnliche Zusatzleistungen bleibt es oft Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Gewerberechtlich kann bei planmäßiger, gewinnorientierter Weitervermietung dagegen eine Gewerbeanmeldung nötig sein. Ob beides zutrifft, hängt vom Einzelfall ab und gehört mit einem Steuerberater geklärt.

Fazit

Rent-to-Rent ist kein passives Einkommen. Es ist ein Geschäftsmodell mit echten Risiken. Wer die Rechtslage kennt, einen kooperativen Vermieter findet und die Zahlen realistisch kalkuliert, kann damit erfolgreich einsteigen. Ob sich Kurzzeit- gegenüber Langzeitvermietung für dein Objekt rechnet, zeigt der Vergleich in Kurzzeitvermietung oder Langzeitvermietung: Was lohnt sich mehr?.

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