Soll- oder Ist-Versteuerung – Was bedeutet das für dich als Gastgeber?

Für die Meldung der Umsatzsteuer gibt es zwei Verfahren, die darüber entscheiden, wann die Steuer fällig wird: die Soll- und Ist-Versteuerung. Für Gastgeber ist das wichtig, weil Einnahmen aus Ferienwohnungen oft zeitlich verschoben eingehen – zum Beispiel, wenn Gäste Monate im Voraus buchen oder Portale wie Airbnb erst nach dem Aufenthalt auszahlen.

Soll-Versteuerung – Steuer entsteht, wenn die Leistung erbracht wurde
Bei der Soll-Versteuerung entsteht die Umsatzsteuer grundsätzlich in dem Monat, in dem der Aufenthalt stattgefunden hat – nicht bei Buchung und nicht bei Zahlung.

Allerdings gibt es eine Ausnahme:
Sobald eine Anzahlung eingeht, entsteht die Umsatzsteuer für diesen Teilbetrag bereits im Monat der Zahlung. Das schreibt § 13 Abs. 1 Nr. 1a Satz 4 UStG vor.

Beispiel:
Ein Gast bucht am 15. August eine Ferienwohnung für den Zeitraum 01. November 2024 bis 01. Januar 2025.

• Die Buchung selbst ist steuerlich irrelevant.

• Die Steuer würde normalerweise erst in der Januar-Voranmeldung 2025 entstehen.

Erfolgt aber eine Anzahlung am 26. September 2024, ist die Umsatzsteuer auf diesen Betrag bereits in der USt-Voranmeldung September 2024 zu melden.

Ist-Versteuerung – Steuer entsteht erst, wenn das Geld wirklich eingeht
Bei der Ist-Versteuerung wird die Umsatzsteuer erst dann fällig, wenn das Geld tatsächlich auf deinem Konto landet.

Beispiel:
Die Buchung kommt am 15. Januar 2025 für einen Aufenthalt vom 01.–03. August 2025. Airbnb zahlt am 02. August aus.
→ Mit Ist-Versteuerung ist die Umsatzsteuer in der Voranmeldung August 2025 fällig (Stichtag 10.09.).

Wer darf Ist-Versteuerung nutzen?
Die Ist-Versteuerung muss beim Finanzamt beantragt werden und ist nur unter bestimmten Vorraussetzungen möglich, z.B. wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

•  weniger als 800.000 € Umsatz im Vorjahr

•  keine Pflicht zur Buchführung und Bilanzierung

•  Ausführung einer freiberufliche Tätigkeit nach § 18 Abs. 1 Nr. 1 EstG

• juristische Person des öffentlichen Rechts ist, die keine Bücher führt

Für Gastgeber zählt also hauptsächlich: Umsatz < 800.000 € und keine Bilanzierungspflicht.

Welche Versteuerung sollten Gastgeber wählen?
Wenn man die Wahl hat, ist die Ist-Versteuerung in der Regel sinnvoller.

• Die Gründe sind einfach:

• Die Steuer wird erst fällig, wenn das Geld wirklich eingegangen ist. Das schont die Liquidität.

• Keine Sondervorauszahlung wie bei der monatlichen Soll-Versteuerung.

• Weniger Aufwand bei Stornos, weil keine Umsatzsteuer zurück gebucht werden muss.

Wie beantragt man die Ist-Versteuerung?
Die Ist-Versteuerung kann über ELSTER per „Sonstige Nachricht an das Finanzamt“ beantragt werden. Dazu reicht ein kurzer Antragstext wie z.B. „Ich beantrage die Gestattung der Ist- Versteuerung nach § 20 UstG ab Monat/Jahr aufgrund einer Umsatzgrenze deutlich unter 800.000€.

Alternativ kann das auch der Steuerberater als Vertreter formfrei über ELSTER oder per Brief erledigen.
Weiterhin gibt es noch die Möglichkeit des „schlüssigen Verhaltens“, d.h. bei der Umsatzsteuererklärung die Besteuerung nach „vereinnahmten Entgelten (§20 UstG)“ anzukreuzen. Beanstandet das Finanzamt das nicht, gilt die ErstaRung als erteilt. Diese Möglichkeit wird aber nicht empfohlen, da durchaus Rückfragen entsprechend mehr Aufwand damit verbunden sein können.

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