Airbnb-Steuererklärung: Anlage V und V-FeWo ausfüllen

Deine Airbnb-Einnahmen gehören in aller Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in die Anlage V deiner Einkommensteuererklärung. Vermietest du eine Ferienwohnung oder kurzfristig über Plattformen, verlangt das Finanzamt zusätzlich die Anlage V-FeWo mit deinen Vermietungs-, Leerstands- und Selbstnutzungstagen. Für eine untervermietete Wohnung gibt es ein drittes Formular, die Anlage V-Sonstige. Dieser Beitrag zeigt dir für die Steuererklärung 2025, welche Anlage für dich gilt, in welche Zeilen deine Einnahmen gehören und woher du die Zahlen nimmst, ohne im Abgabemonat Belege zusammenzusuchen.

Welche Anlage für deine Airbnb-Einnahmen gilt

Die Finanzverwaltung sortiert kurzfristige Vermietung nach der Frage, wem die Wohnung gehört und wie du vermietest:

Deine Situation	Formular in der Steuererklärung
Eigene Wohnung, kurzfristig an Gäste vermietet	Anlage V, zusätzlich Anlage V-FeWo
Selbst angemietete Wohnung untervermietet (Rent-to-Rent)	Anlage V-Sonstige
Hotelmäßige Vermietung mit Sonderleistungen	Anlage G (gewerbliche Einkünfte)

Der Normalfall ist die erste Zeile. Die amtliche Anleitung zur Anlage V nennt die kurzfristige Vermietung über Internet-Plattformen und Ferienwohnungen ausdrücklich, und seit dem Steuerjahr 2023 gehört die Anlage V-FeWo verpflichtend dazu.

Betreibst du Rent-to-Rent, vermietest also eine Wohnung weiter, die du selbst angemietet hast, trägst du den Überschuss aus der Untervermietung in der Anlage V-Sonstige ein (im Formular 2025 die Zeile 31). Die Anlage V-FeWo ist formal an die Anlage V gekoppelt, sie fragt unter anderem das Aktenzeichen aus dem Grundsteuermessbescheid ab und richtet sich damit an Eigentümer.

Gewerblich wird deine Vermietung erst, wenn sie nach ihrem Gesamtbild hotelmäßig organisiert ist oder du ins Gewicht fallende Sonderleistungen anbietest, die bei einer Ferienwohnung unüblich sind. Dann gehören die Einkünfte in die Anlage G und es gelten andere Regeln. Wo diese Grenze verläuft, erklärt dir der Überblicks-Beitrag Ferienwohnung vermieten und Steuern. Und gehört die Wohnung einer Vermieter-Gemeinschaft, etwa einer GbR, läuft die Erklärung grundsätzlich über eine gesonderte Feststellung mit eigenen Formularen. Das klärst du am besten mit deinem Steuerberater.

Abgabepflicht und Fristen für die Steuererklärung 2025

Als Arbeitnehmer mit Vermietungseinkünften nebenher bist du zur Abgabe verpflichtet, wenn deine Nebeneinkünfte zusammen über 410 Euro im Jahr liegen. Gemeint ist der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, keine Einnahmen-Grenze. Bleibst du darunter, bleibt der Überschuss über den sogenannten Härteausgleich im Ergebnis steuerfrei, zwischen 410 und 820 Euro schmilzt dieser Vorteil schrittweise ab. Ohne Arbeitslohn gilt die allgemeine Regel, dass du eine Erklärung abgibst, sobald deine gesamten Einkünfte über dem Grundfreibetrag liegen (12.096 Euro im Jahr 2025).

Die reguläre Frist für die Erklärung 2025 ist am 31. Juli 2026 abgelaufen. Erstellt ein Steuerberater deine Erklärung, hast du bis zum 1. März 2027 Zeit (der letzte Februartag 2027 fällt auf einen Sonntag). Die verlängerten Corona-Fristen sind ausgelaufen, 2025 ist der erste Jahrgang, der wieder komplett im Normaltakt läuft. Gibst du ohne Berater ab und bist noch nicht fertig, reiche zügig nach. Bis Ende Februar 2027 liegt der Verspätungszuschlag im Ermessen des Finanzamts, danach muss es ihn festsetzen (mindestens 25 Euro je angefangenem Monat, außer es kommt keine Nachzahlung heraus).

Anlage V ausfüllen: hier stehen deine Einnahmen

Für jedes bebaute Grundstück brauchst du eine eigene Anlage V. Zwei Ferienwohnungen in deinem eigenen Haus laufen auf einem Formular zusammen. Zwei Eigentumswohnungen haben dagegen eigene Grundsteuer-Aktenzeichen und bekommen je ihre eigene Anlage V. Die Zeilennummern unten gelten für das Formular 2025, die Finanzverwaltung verschiebt sie fast jedes Jahr.

In Zeile 10 gibst du die Nutzungsart an. Sobald dort Ferienwohnung oder kurzfristige Vermietung steht, erwartet das Finanzamt die Anlage V-FeWo gleich mit. In Mein ELSTER wählst du sie dafür als zusätzliche Anlage zu deiner Erklärung aus. In Zeile 9 fragt das Formular die Wirtschafts-Identifikationsnummer ab. Die trägst du nur ein, wenn das Bundeszentralamt für Steuern sie dir schon zugeteilt hat, sonst lässt du die Zeile leer. Hast du die Wohnung im Laufe des Jahres gekauft, fragt das Formular jetzt zwei Daten ab, das Datum des Kaufvertrags und das des Eigentumsübergangs.

Bei den Einnahmen gilt:

• Deine Mieteinnahmen aus Airbnb (die Übernachtungsentgelte) stehen in den Zeilen 13 bis 15.
• Nebenentgelte deiner Gäste wie die Endreinigungspauschale sind in voller Höhe Einnahmen. Die zugehörigen Kosten setzt du unten als Werbungskosten ab.
• Vereinnahmte Umsatzsteuer gehört in Zeile 27, wenn du regelbesteuert vermietest. Als Kleinunternehmer weist du keine Umsatzsteuer aus und lässt die Zeile leer.

Zwei Grundsätze ersparen dir Ärger beim späteren Abgleich. Erstens gehört in die Einnahmen das, was deine Gäste für die Unterkunft zahlen. Die Servicegebühr, die Airbnb einbehält, verrechnest du nicht vorab mit den Einnahmen. Sie ist ein eigener Posten bei den Werbungskosten (umsatzsteuerlich kommt auf die Gebühr aus dem EU-Ausland das Reverse-Charge-Verfahren dazu, auch für Kleinunternehmer). Warum die Auszahlung aufs Konto die falsche Zahl ist, erklärt der Beitrag Einnahmen richtig erfassen. Zweitens zählt das Zuflussjahr. Maßgeblich ist, ab wann du wirtschaftlich über das Geld verfügen kannst. Das ist in der Regel die Auszahlung, bei Plattform-Zahlungen kann der Zufluss aber früher liegen, denn Airbnb zieht das Geld laut seinen Zahlungsbedingungen als dein Inkassobeauftragter ein. Bei Buchungen rund um den Jahreswechsel klärst du die Zuordnung deshalb am besten mit deinem Steuerberater.

Der untere Teil der Anlage V gehört den Werbungskosten, von der Gebäudeabschreibung (ab Zeile 33) über Schuldzinsen (ab Zeile 46) und Erhaltungsaufwendungen (ab Zeile 55) bis zu den sonstigen Kosten (Zeilen 80 bis 82). Dorthin gehören auch Plattform-Provisionen und die Software, mit der du Buchungen und Rechnungen verwaltest. Was du im Einzelnen absetzen kannst, samt AfA-Sätzen und der 25-Prozent-Regel bei Verlusten, liest du im Steuer-Überblick.

Anlage V-FeWo: hier zählen deine Tage

Die Anlage V-FeWo fragt je Wohnung die Nutzung ab, Beträge trägst du hier keine ein. Eine Anlage fasst bis zu vier Wohnungen. Je Wohnung trägst du die laufende Nummer der zugehörigen Anlage V ein, dazu das Aktenzeichen aus dem Grundsteuermessbescheid und die auf die Gäste entfallende Wohnfläche.

Dann wird gezählt. Nutzt du die Wohnung auch selbst, will das Finanzamt die Tage der Selbstnutzung, der Vermietung und des Leerstands wissen, und zwar auch dann, wenn du dir die Selbstnutzung nur vorbehalten hast. Für die Leerstandstage gelten dabei feste Zuordnungsregeln. Kannst du die Wohnung jederzeit selbst nutzen, teilst du den Leerstand im Verhältnis deiner tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung auf. Hast du dir die Selbstnutzung nur für bestimmte Zeiten vorbehalten, zählt der übrige Leerstand zu den Vermietungstagen. Als Selbstnutzung zählt auch, wenn du die Wohnung Freunden oder Verwandten unentgeltlich überlässt. Kurze Aufenthalte nur für Wartung, Reinigung, Renovierung oder Kontrolle zählen laut amtlicher Anleitung dagegen nicht als Selbstnutzung. Vermietest du ausschließlich an wechselnde Feriengäste, fragt das Formular zusätzlich die ortsüblichen Vermietungstage an deinem Ort ab. Die bekommst du bei der Kurverwaltung, dem Tourismusamt oder der Gemeinde.

Hinter diesen Feldern steht die Verlustfrage. Das Finanzamt prüft anhand deiner Vermietungstage, ob es deine Verluste anerkennt, und die Rechtsprechung vergleicht dafür deine Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren mit der ortsüblichen Vermietungszeit (BFH-Urteil vom 12. August 2025). Die Details samt der 25-Prozent-Regel des Bundesfinanzhofs stehen im Steuer-Überblick. Fürs Ausfüllen heißt das vor allem, dass deine Tage belastbar dokumentiert sein müssen. Ist dein Belegungskalender im Buchungssystem (PMS) gepflegt und existiert zu jeder Buchung eine Rechnung, liest du Vermietungs- und Leerstandstage direkt aus dem Kalender ab. Nur die Selbstnutzung hältst du selbst fest, etwa über geblockte Zeiten.

Das Finanzamt vergleicht mit: die Airbnb-Meldung

Airbnb, Booking.com und andere Plattformen melden deine Vermietung seit 2023 jährlich an die Steuerbehörden in der EU (Airbnb an die irische Steuerbehörde). Über den EU-Datenaustausch landen die Daten beim Bundeszentralamt für Steuern, das sie als Kontrollmitteilungen an dein Finanzamt weitergibt. Gemeldet werden unter anderem deine quartalsweisen Vergütungen (nach Abzug der Plattformgebühren, die Gebühren stehen separat in der Meldung), die Zahl der Buchungen, deine Bankverbindung und die Adresse der Unterkunft, bei Vermietung auch die Vermietungstage je Inserat. Eine Bagatellgrenze gibt es für Vermietung nicht, gemeldet wird ab der ersten Buchung.

Dein Finanzamt kann deine Anlage V also gegen die Plattformdaten halten. Die gemeldete Vergütung ist dabei eine eigene Rechengröße nach Abzug der Plattformgebühren und deckt sich deshalb nicht eins zu eins mit deinen Brutto-Einnahmen in der Anlage V. Solche Abweichungen sind systembedingt und lassen sich erklären, solange deine eigenen Zahlen vollständig sind. Die Plattform muss dir die gemeldeten Daten bis Ende Januar mitteilen. Leg sie neben deine eigene Aufstellung, dann siehst du Unterschiede, bevor das Finanzamt fragt.

Die Zahlen für die Anlage V ohne Zettelsuche

So gut wie alles, was die Anlage V bei den Einnahmen von dir will, steckt in deinen Buchungen. Genau diese Einnahmen-Seite automatisiert bnbills. Aus jeder Buchung in deinem PMS (Smoobu oder Guesty) entsteht automatisch die fertige Rechnung in Lexware Office, mit dem Umsatzsteuersatz je Position, den du einmal festlegst. Deine Einnahmen aus allen PMS-Buchungen liegen damit GoBD-konform in der Buchhaltung, je Buchung belegt. Für die Steuererklärung liest du die Jahreseinnahmen aus Lexware Office ab, sobald dort auch die Zahlungen den Rechnungen zugeordnet sind, denn für die Anlage V zählt das Zuflussjahr. Die vereinnahmte Umsatzsteuer für Zeile 27 ermittelst du aus den tatsächlich vereinnahmten Entgelten (bei Soll-Versteuerung weicht die Umsatzsteuer-Voranmeldung davon ab). Die Vermietungstage für die Anlage V-FeWo stehen in deinem Buchungskalender. Dein Steuerberater bekommt die Daten über den DATEV-Export von Lexware Office. Die Erklärung selbst füllt dir bnbills nicht aus, aber die Zahlen dafür liegen bereit, statt im Januar aus Auszahlungslisten rekonstruiert zu werden. Wie die laufende Erfassung aussieht, zeigt der Beitrag Buchhaltung für Airbnb. Wenn du sehen willst, wie das mit deinen Apartments aussieht, buch dir eine kurze Demo oder registrier dich direkt.

Häufige Fragen zur Airbnb-Steuererklärung

In welche Anlage trage ich meine Airbnb-Einnahmen ein?

In die Anlage V als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, bei Ferienwohnungen und kurzfristiger Vermietung zusätzlich die Anlage V-FeWo mit den Nutzungstagen. Vermietest du eine selbst angemietete Wohnung unter, nutzt du die Anlage V-Sonstige. Bei hotelmäßiger Vermietung mit Sonderleistungen liegen gewerbliche Einkünfte vor (Anlage G).

Muss ich Airbnb-Einnahmen in der Steuererklärung angeben, wenn sie gering sind?

Grundsätzlich gehören die Einkünfte in die Steuererklärung. Als Arbeitnehmer bist du zur Abgabe verpflichtet, wenn dein Überschuss aus der Vermietung zusammen mit anderen Nebeneinkünften über 410 Euro im Jahr liegt. Bis 410 Euro bleibt der Überschuss über den Härteausgleich im Ergebnis steuerfrei. Für die 410-Euro-Grenze zählt der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, die reinen Einnahmen können deutlich höher liegen.

Bis wann muss die Steuererklärung für 2025 abgegeben werden?

Die reguläre Frist ist am 31. Juli 2026 abgelaufen. Erstellt ein Steuerberater deine Erklärung, hast du bis zum 1. März 2027 Zeit. Wer ohne Berater noch nicht abgegeben hat, reicht am besten zügig nach, denn das Finanzamt kann einen Verspätungszuschlag von mindestens 25 Euro je angefangenem Monat festsetzen.

Was meldet Airbnb an das Finanzamt?

Airbnb meldet jährlich über die irische Steuerbehörde unter anderem deine quartalsweisen Vergütungen, die einbehaltenen Gebühren, die Zahl der Buchungen, deine Bankverbindung sowie Adresse und Vermietungstage der Unterkunft. Über den EU-Datenaustausch landen die Daten beim Bundeszentralamt für Steuern, das sie an dein Finanzamt weiterleitet. Eine Bagatellgrenze gibt es für Vermietung nicht, gemeldet wird ab der ersten Buchung.

Brauche ich die Anlage V-FeWo auch bei einer untervermieteten Wohnung?

Die Anlage V-FeWo ist an die Anlage V gekoppelt und richtet sich an Eigentümer, sie fragt unter anderem das Aktenzeichen aus dem Grundsteuermessbescheid ab. Einkünfte aus der Untervermietung gemieteter Räume gehören in die Anlage V-Sonstige. Ob in deinem Fall weitere Angaben nötig sind, klärst du mit deinem Finanzamt oder Steuerberater.

Dieser Beitrag behandelt die Einkommensteuererklärung für Vermietungen in Deutschland, gibt den Stand von Oktober 2026 wieder (Formularstand Veranlagungszeitraum 2025) und ersetzt keine Steuerberatung. Für deine konkrete Situation, etwa bei Selbstnutzung, Untervermietung oder gewerblicher Einstufung, sprich mit deinem Steuerberater.