Airbnb-Rechnung mit oder ohne Umsatzsteuer? So behandelst du Gast-Rechnung und Servicegebühr

Muss auf deiner Rechnung an den Gast Umsatzsteuer stehen? Warum kommt von Airbnb eine Rechnung ohne Mehrwertsteuer? Und was hat es mit dem Reverse-Charge-Verfahren auf sich? Hinter allen drei Fragen steckt derselbe Knoten. Bei jeder Airbnb-Buchung sind zwei völlig verschiedene Rechnungen im Spiel, die nicht durcheinander geworfen werden dürfen. Sehen wir uns also zuerst deine Rechnung an den Gast an (mit oder ohne Umsatzsteuer), danach die Rechnung, die Airbnb dir über die Servicegebühr stellt (Stichwort Reverse Charge nach § 13b UStG).

Kurz gesagt: Deine Rechnung an den Gast enthält bei Regelbesteuerung 7 % Umsatzsteuer auf die Übernachtung, als Kleinunternehmer stellst du sie ohne Umsatzsteuer aus. Die Rechnung von Airbnb über die Servicegebühr kommt bei hinterlegter USt-IdNr. netto aus Irland, und die Steuer darauf meldest du selbst per Reverse Charge an.

Zwei Rechnungen, zwei Baustellen

Bei jeder Airbnb-Buchung gibt es zwei Leistungsbeziehungen. Die Übernachtung selbst ist ein Vertrag zwischen dir und deinem Gast. Airbnb ist dabei nur Vermittler und stellt das in seinen Nutzungsbedingungen auch klar. Die Rechnung über die Übernachtung kommt deshalb von dir, nicht von Airbnb.

Daneben erbringt Airbnb eine eigene Leistung an dich, nämlich die Vermittlung. Dafür zahlst du die Servicegebühr, und darüber stellt Airbnb dir eine Rechnung. Die „Mehrwertsteuerrechnung" (MwSt.-Rechnung), die du im Airbnb-Konto herunterladen kannst, betrifft ausschließlich diese Servicegebühr. Sie ersetzt niemals deine Rechnung an den Gast.

Beides sauber auseinanderzuhalten ist schon die halbe Miete. Schauen wir uns beide Seiten im Detail an.

Deine Rechnung an den Gast: mit oder ohne Umsatzsteuer?

Ob deine Airbnb-Rechnung mit Mehrwertsteuer rausgeht, entscheidet allein dein Steuerstatus. Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist ausdrücklich von der Steuerbefreiung für Vermietung ausgenommen (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Sie ist also umsatzsteuerpflichtig, allerdings zum ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Bist du regelbesteuert, stellst du deine Rechnung mit Mehrwertsteuer aus und weist die 7 % auf die Übernachtung aus.

Wichtig dabei ist das Aufteilungsgebot. Die 7 % gelten nur für die Beherbergung selbst. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, musst du getrennt betrachten, auch wenn sie im Pauschalpreis stecken. Ein Beispiel ist der Parkplatz, der mit 19 % besteuert wird. Der Europäische Gerichtshof hat dieses Aufteilungsgebot im März 2026 im Grundsatz bestätigt. Bis Bundesfinanzhof und Finanzverwaltung die Details umgesetzt haben, bleibt es in der Praxis bei der Aufteilung.

Beim Frühstück hat sich zum 1. Januar 2026 etwas geändert. Speisen fallen seitdem als Verpflegungsdienstleistung unter den ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG), Getränke bleiben bei 19 %. Wie die Aufteilung im Detail funktioniert, erklären wir im Beitrag 7 oder 19 Prozent? Das Aufteilungsgebot einfach erklärt. Falls deine Gemeinde eine Kurtaxe erhebt, kommt die als eigene Position dazu. Mehr dazu liest du unter Kurtaxe, Citytax und Beherbergungssteuer richtig abrechnen.

Unabhängig vom Steuersatz stellt sich noch die Frage, über welchen Betrag deine Rechnung geht. Maßgeblich ist der volle Preis, den der Gast für die Übernachtung zahlt, nicht die Auszahlung, die Airbnb dir nach Abzug der Servicegebühr überweist (§ 10 Abs. 1 UStG). Die einbehaltene Gebühr ist eine Ausgabe und gehört getrennt in deine Buchhaltung. Was bei Airbnb- und Booking-Auszahlungen wirklich als Umsatz zählt, zeigt dir Einnahmen richtig erfassen.

Wann deine Rechnung ohne Umsatzsteuer rausgeht

Es gibt zwei reguläre Fälle, in denen deine Airbnb-Rechnung ohne Mehrwertsteuer auskommt.

Der häufigste ist die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG. Seit 2025 gilt sie, wenn dein Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Deine Umsätze sind dann steuerfrei. Du weist auf der Rechnung keine Umsatzsteuer (USt) aus, musst aber auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer hinweisen (§ 34a UStDV). Zwei Grenzen solltest du dabei im Blick behalten:

• Schon der Umsatz, mit dem du die 100.000 Euro im laufenden Jahr überschreitest, ist steuerpflichtig.
• Bleibst du zwar unter 100.000 Euro, landest aber über 25.000 Euro, bist du ab dem 1. Januar des Folgejahres regelbesteuert und stellst ab dann mit Umsatzsteuer aus.

Der zweite Fall ist die langfristige Vermietung. Vermietest du eine Wohnung mit der Absicht, sie nicht nur vorübergehend zu überlassen (die Verwaltung zieht die Grenze bei etwa sechs Monaten), bleibt die Vermietung steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG. Für klassische Ferienwohnungs-Buchungen über Airbnb spielt das in der Praxis selten eine Rolle.

Eine Rechnung brauchst du trotzdem für jede Buchung

Bei privaten Gästen ist die Lage entspannter, als der Gesetzestext vermuten lässt. Nach dem Wortlaut von § 14 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 UStG wärst du für die Übernachtung als steuerpflichtige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück eigentlich verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten eine Rechnung auszustellen, auch an Privatpersonen. Die Finanzverwaltung nimmt die kurzfristige Beherbergung von dieser Pflicht aber ausdrücklich aus, solange die Leistung weder an einen Unternehmer für dessen Unternehmen noch an eine juristische Person geht (Abschnitt 12.16 Abs. 10 und 14.1 Abs. 9 UStAE). Gegenüber deinem privaten Urlaubsgast bist du also nicht zur Rechnung verpflichtet, egal ob du regelbesteuert oder Kleinunternehmer bist. Bucht dagegen ein Unternehmer für sein Unternehmen oder eine juristische Person, musst du innerhalb von sechs Monaten eine Rechnung ausstellen, auch als Kleinunternehmer. Eine Rechnung für jede Buchung bleibt trotzdem die klare Empfehlung, allein schon für saubere Unterlagen gegenüber dem Finanzamt.

Eine E-Rechnung muss es für Privatgäste übrigens nicht sein, PDF oder Papier genügt. Die strukturierte E-Rechnung wird nur zwischen inländischen Unternehmen zur Pflicht, und auch dort erst gestaffelt ab 2027 beziehungsweise 2028. Kleinunternehmer sind von der Ausstellungspflicht dauerhaft ausgenommen. Warum sich die Rechnung für jede Buchung auch abseits der Pflicht lohnt und was alles draufgehört, findest du in unseren Beiträgen Warum du für jede Ferienwohnungsbuchung eine Rechnung brauchst und 10 Dinge, die eine Rechnung laut Umsatzsteuergesetz enthalten muss.

Die Airbnb-Servicegebühr: hier kommt Reverse Charge ins Spiel

Jetzt zur zweiten Rechnung. Als deutscher Gastgeber schließt du deinen Vertrag mit Airbnb Ireland UC in Dublin. Die Servicegebühr ist damit eine Leistung, die ein Unternehmen aus dem EU-Ausland an dein Unternehmen erbringt. Für solche Leistungen gilt das Empfängerortprinzip (§ 3a Abs. 2 UStG). Der Leistungsort liegt in Deutschland, und die Steuerschuld wandert per Reverse Charge auf dich als Leistungsempfänger (§ 13b UStG).

Konkret bedeutet das, dass du auf die Netto-Servicegebühr 19 % deutsche Umsatzsteuer selbst berechnest und in deiner Umsatzsteuer-Voranmeldung anmeldest. Bist du regelbesteuert, darfst du denselben Betrag in derselben Voranmeldung als Vorsteuer abziehen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG). Unterm Strich zahlst du also nichts, die Meldung ist aber trotzdem Pflicht. Die Grundlagen des Verfahrens haben wir im Beitrag Reverse-Charge-Verfahren einfach erklärt beschrieben.

Damit das sauber läuft, solltest du deine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer im Airbnb-Konto hinterlegen. Mit verifizierter USt-IdNr. berechnet Airbnb keine Mehrwertsteuer auf die Servicegebühr. Die Rechnung kommt dann netto, und die Steuerschuld geht per Reverse Charge auf dich über. Das gilt für die Rechnungen ab der Verifizierung, laut Airbnb kann die Hinterlegung bis zu 24 Stunden dauern.

Ohne hinterlegte USt-IdNr. kommt dagegen Mehrwertsteuer auf die Gebühr obendrauf, in Deutschland zum Regelsatz von 19 %. Deine Pflicht aus § 13b bleibt davon unberührt, sie hängt auch nicht davon ab, ob auf dem Beleg ein Reverse-Charge-Hinweis steht. Es droht also im Zweifel eine doppelte Belastung. Die USt-IdNr. beantragst du kostenlos beim Bundeszentralamt für Steuern.

Ein praktischer Hinweis noch. Airbnb stellt die Mehrwertsteuerrechnungen im Konto nur für die vergangenen sechs Monate bereit, zum Teil auch als Sammel-Download. Aufbewahren musst du Rechnungen dagegen acht Jahre (§ 14b UStG). Lade sie also regelmäßig herunter und archiviere sie in deiner Buchhaltung, so wie es die GoBD verlangen. Wie du die Airbnb-Kommission anschließend korrekt verbuchst, zeigt dir der Beitrag Airbnb-Kommission korrekt verbuchen.

Was gilt für Kleinunternehmer?

Als Kleinunternehmer geht man schnell davon aus, dass man mit Umsatzsteuer garnichts zu tun hat. Für die Airbnb-Servicegebühr stimmt das aber nicht. Die Steuerschuld nach § 13b trifft jeden Unternehmer, und Kleinunternehmer sind Unternehmer. Du musst die 19 % auf die Servicegebühr also genauso anmelden und abführen.

Der Unterschied zum regelbesteuerten Gastgeber liegt beim Vorsteuerabzug. Den gibt es für dich als Kleinunternehmer nicht, weil deine Umsätze steuerfrei sind. Die 19 % auf die Gebühr sind für dich damit echte Kosten. Eine Umsatzsteuer-Voranmeldung musst du deshalb nicht dauerhaft abgeben, sondern nur für die Zeiträume, in denen solche § 13b-Umsätze anfallen. Für das betreffende Jahr kommt dann noch eine Umsatzsteuer-Jahreserklärung dazu (§ 18 Abs. 4a UStG). Auch als Kleinunternehmer kannst und solltest du die USt-IdNr. beim BZSt beantragen und bei Airbnb hinterlegen, damit Airbnb dir nicht zusätzlich Mehrwertsteuer berechnet.

Der saubere Ablauf in der Praxis

So sieht das Zusammenspiel für einen regelbesteuerten Gastgeber aus:

1. Du hinterlegst deine USt-IdNr. im Airbnb-Konto.
2. Für jede Buchung stellst du dem Gast eine Rechnung mit 7 % auf die Übernachtung, weitere Positionen je nach Leistung mit ihrem eigenen Steuersatz.
3. Die Airbnb-Servicegebühr meldest du per Reverse Charge in der Umsatzsteuer-Voranmeldung an und ziehst sie bei Regelbesteuerung als Vorsteuer wieder ab.
4. Die Mehrwertsteuerrechnungen von Airbnb lädst du regelmäßig herunter und archivierst sie GoBD-konform.

Auf dem Papier ist das überschaubar. In der Praxis bedeutet es bei 20, 50 oder 200 Buchungen im Monat eine Menge Handarbeit, vor allem bei Punkt 2.

Rechnungen automatisieren statt abtippen

Die Rechnungen an deine Gäste sind die Einnahmen-Seite deiner Buchhaltung, und genau die automatisiert bnbills. Laufen deine Airbnb-Buchungen über ein PMS wie Smoobu oder Guesty, erstellt bnbills aus jeder Buchung automatisch die fertige Rechnung über die Rechnungsfunktion von Lexware Office. Welche Position welchen Steuersatz bekommt, definierst du einmal in bnbills, zum Beispiel 7 % für die Übernachtung und 19 % für den Stellplatz. Lexware Office übernimmt auf dieser Basis die Kontierung, und über den DATEV-Export von Lexware Office übergibst du die Buchungssätze an deinen Steuerberater. Auch die Kurtaxe rechnet bnbills automatisch mit ab, und das apartment-genau, selbst wenn du mehrere Firmen oder Eigentümer in einem Account verwaltest.

Die Ausgaben-Seite, also das Verbuchen der Airbnb-Gebühren und die § 13b-Meldung, bleibt Aufgabe deiner Buchhaltung beziehungsweise deines Steuerberaters. Die Rechnungen an deine Gäste nimmt dir bnbills dagegen komplett ab. Wenn du sehen willst, wie das mit deinem Setup funktioniert, buch dir eine kurze Demo oder schau dich auf bnbills.de um.

Häufige Fragen zur Airbnb-Rechnung und Umsatzsteuer

Stellt Airbnb meinem Gast eine Rechnung über die Übernachtung aus?

Nein. Der Beherbergungsvertrag besteht zwischen dir und dem Gast, die Rechnung über die Übernachtung stellst du selbst aus. Airbnb stellt Rechnungen nur über die eigenen Servicegebühren aus, dazu kommen Zahlungsbelege für den Gast.

Warum ist auf der Airbnb-Rechnung keine Mehrwertsteuer ausgewiesen?

Wenn du deine USt-IdNr. hinterlegt hast, rechnet Airbnb Ireland in der Regel netto ab. Die Steuerschuld geht per Reverse Charge (§ 13b UStG) auf dich über. Du meldest 19 % auf die Servicegebühr in der Umsatzsteuer-Voranmeldung an.

Muss ich als Kleinunternehmer die Airbnb-Servicegebühr versteuern?

Ja. Die Steuerschuldnerschaft nach § 13b gilt für jeden Unternehmer, auch für Kleinunternehmer. Du meldest 19 % auf die Gebühr an und kannst keine Vorsteuer abziehen. Die Steuer ist für dich eine echte Kostenposition.

Welcher Steuersatz gilt auf meiner Rechnung an den Gast?

Für die Übernachtung gelten 7 %. Leistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen, liegen grundsätzlich bei 19 %, etwa ein Stellplatz oder Getränke. Frühstücks-Speisen fallen seit dem 1. Januar 2026 unter 7 %. Kleinunternehmer stellen ohne Umsatzsteuer in Rechnung, mit Hinweis auf die Steuerbefreiung.

Brauche ich für jede Airbnb-Buchung eine Rechnung, auch bei privaten Gästen?

Verpflichtet bist du nur, wenn ein Unternehmer für sein Unternehmen oder eine juristische Person bucht, dann innerhalb von sechs Monaten und auch als Kleinunternehmer. Privaten Gästen musst du keine Rechnung ausstellen, weil die Finanzverwaltung die kurzfristige Beherbergung von der Ausstellungspflicht ausnimmt (Abschnitt 12.16 Abs. 10 UStAE). Eine Rechnung je Buchung ist trotzdem die klare Empfehlung, und eine einfache PDF- oder Papierrechnung genügt dafür.

Was gilt, wenn ein Firmenkunde oder Geschäftsreisender bucht?

Bucht ein Unternehmer für sein Unternehmen, bist du immer zur Rechnung verpflichtet, auch als Kleinunternehmer. In der Praxis erkennst du das meist daran, dass der Gast die Rechnung auf seine Firma ausgestellt haben möchte. Wie du Rechnungen für Geschäftsreisende automatisiert erstellst, zeigt dir der Beitrag So erstellst du automatisiert eine Rechnung für Geschäftsreisende über Smoobu.

Dieser Beitrag gibt den Stand von September 2026 wieder und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Kläre deine individuelle Situation mit deinem Steuerberater.