Ferienwohnung vermieten und Steuern: was du 2026 wissen musst

Wer eine Ferienwohnung vermietet, bekommt es mit mehreren Steuerarten gleichzeitig zu tun. Die Mieteinnahmen gehören in die Einkommensteuererklärung, auf die Übernachtung fällt in der Regel Umsatzsteuer an, und die Gemeinde will womöglich Kurtaxe sehen. Das klingt nach viel, ist aber gut beherrschbar, wenn du die Grundlogik einmal verstanden hast. Sie passt in wenige Sätze, mit Stand Oktober 2026 und ohne Steuerlatein.

Kurz zusammengefasst: Deine Einnahmen aus der Ferienwohnung versteuerst du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit deinem persönlichen Steuersatz. Abziehen darfst du vorher alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen. Bei der Umsatzsteuer gilt für die Übernachtung der ermäßigte Satz von 7 %, es sei denn, du nutzt die Kleinunternehmerregelung. Und weil Airbnb, Booking.com und andere Plattformen deine Einnahmen seit 2023 ohnehin an die Finanzverwaltung melden, sind saubere Aufzeichnungen die Grundlage für alles Weitere.

Welche Steuern beim Vermieten einer Ferienwohnung anfallen

Diese Steuern und Pflichten solltest du auf dem Schirm haben:

Steuer / Pflicht	Wann sie dich betrifft	Das Wichtigste in einem Satz
Einkommensteuer	Praktisch immer (die Einnahmen gehören grundsätzlich in die Steuererklärung)	Der Überschuss aus Einnahmen minus Kosten wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert.
Umsatzsteuer	Regelbesteuerte immer, Kleinunternehmer nur in Sonderfällen (z. B. Plattformgebühren)	Auf die Übernachtung fallen 7 % an, auf gesondert berechnete Extras wie den Stellplatz in der Regel 19 %.
Gewerbesteuer	Nur bei gewerblicher Vermietung	Die normale Ferienvermietung bleibt privat. Gewerblich wird es erst durch hotelmäßige Sonderleistungen oder Organisation.
Kurtaxe / Beherbergungssteuer	Je nach Gemeinde	In der Regel ziehst du sie von deinen Gästen ein und führst sie an die Gemeinde ab.
Plattform-Meldung (DAC7)	Bei Vermietung über Airbnb, Booking.com und Co.	Die Plattformen melden deine Einnahmen jährlich an die Finanzverwaltung.

Am meisten Gewicht hat für die meisten Vermieter die Einkommensteuer, deshalb geht es dort los.

Einkommensteuer: deine Mieteinnahmen gehören in die Steuererklärung

Die Einnahmen aus deiner Ferienwohnung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird dabei der Überschuss. Du ziehst von den Einnahmen zuerst alle Werbungskosten ab, und nur was übrig bleibt, erhöht dein zu versteuerndes Einkommen. Einen eigenen Steuersatz für Ferienwohnungen gibt es nicht. Der Überschuss wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, zusammen mit deinem Gehalt und allen anderen Einkünften.

Für die Steuererklärung heißt das, dass du die Anlage V ausfüllst. Seit dem Steuerjahr 2023 kommt für Ferienwohnungen zusätzlich die Anlage V-FeWo dazu. Dort fragt das Finanzamt genau ab, an wie vielen Tagen du vermietet hast, wie viele Tage die Wohnung leer stand und ob du sie selbst genutzt hast. Diese Tage dokumentierst du am besten laufend. Wenn dein Belegungsplan in deinem Buchungssystem (PMS) gepflegt ist und zu jeder Buchung eine Rechnung existiert, kannst du die Vermietungs- und Leerstandstage direkt aus deinem Kalender ablesen. Nur die Selbstnutzung musst du selbst festhalten, zum Beispiel über geblockte Zeiten. Als Selbstnutzung zählt dabei auch, wenn du die Wohnung Freunden oder Verwandten unentgeltlich überlässt.

Ein Gewerbe ist die klassische Ferienvermietung übrigens in der Regel nicht. Solange du Räume überlässt und die üblichen Nebenleistungen wie Endreinigung oder Bettwäsche anbietest, bleibt es bei privater Vermögensverwaltung. Mehr dazu liest du unten im Abschnitt zur Gewerbesteuer.

Verluste absetzen: die 25-Prozent-Regel des BFH

Gerade in den ersten Jahren stehen bei vielen Ferienwohnungen rote Zahlen, etwa wegen Renovierung, Möblierung und Finanzierungszinsen. Diese Verluste kannst du grundsätzlich mit deinen anderen Einkünften verrechnen und so deine Steuerlast senken. Das Finanzamt spielt aber nur mit, wenn du erkennbar mit Gewinnerzielungsabsicht vermietest und es die Vermietung nicht als Liebhaberei einstuft.

Für Ferienwohnungen hat der Bundesfinanzhof dafür eine klare Linie. Vermietest du ausschließlich an Feriengäste und hältst die Wohnung in der übrigen Zeit für Gäste bereit, unterstellt dir die Rechtsprechung die Absicht, einen Überschuss zu erwirtschaften. Voraussetzung ist, dass deine Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit vergleichbarer Ferienwohnungen nicht um 25 % oder mehr unterschreiten, wobei echte Vermietungshindernisse wie eine Renovierung außen vor bleiben. Seit einem BFH-Urteil vom August 2025 (IX R 23/24) ist dafür der Durchschnitt über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren maßgeblich. Ein einzelnes schwaches Jahr kippt deine Verluste also nicht mehr, solange der Schnitt stimmt.

Rutschst du im Mehrjahresschnitt doch unter diese Grenze, sind deine Verluste nicht automatisch verloren. Du musst deine Gewinnerzielungsabsicht dann aber mit einer Prognoserechnung nachweisen, die über den üblichen Prognosezeitraum von 30 Jahren insgesamt einen Überschuss erwarten lässt. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass die Nachweispflicht für die Belegungszahlen bei dir liegt. Belastbare Zahlen zu deinen Vermietungstagen über mehrere Jahre sind hier bares Geld wert.

Was du bei der Ferienwohnung steuerlich absetzen kannst

Als Werbungskosten zählt alles, was durch die Vermietung veranlasst ist. Die wichtigsten Posten sind:

• Abschreibung (AfA): Den Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten schreibst du linear ab (§ 7 Abs. 4 EStG), in der Regel mit 2 % pro Jahr. Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gelten 3 %, bei Altbauten mit Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 %.
• Finanzierungskosten: Schuldzinsen für das Darlehen, mit dem du die Wohnung gekauft oder renoviert hast.
• Laufende Kosten: Strom, Wasser, Heizung, Internet, Versicherungen, Grundsteuer, Endreinigung und das Hausgeld (der Anteil, der in die Erhaltungsrücklage fließt, zählt allerdings erst, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für Reparaturen ausgibt).
• Ausstattung und Instandhaltung: Möbel, Geschirr, Reparaturen. Anschaffungen bis 800 Euro netto pro Stück setzt du sofort ab, teurere schreibst du über die Nutzungsdauer ab.
• Vermietungskosten: Provisionen von Airbnb und Booking.com, Inserate, Gästemappen und auch die Software, mit der du Buchungen und Rechnungen verwaltest.
• Fahrt- und Verwaltungskosten: Fahrten zur Wohnung, Steuerberatung, Kontoführung.

Nutzt du die Wohnung zeitweise selbst, darfst du die Kosten nur anteilig ansetzen. Was dabei zu beachten ist, steht im nächsten Abschnitt.

Selbstnutzung der Ferienwohnung: das ändert sich steuerlich

Sobald du die Wohnung auch selbst nutzt, schaut das Finanzamt genauer hin. Drei Dinge ändern sich. Erstens gilt die typisierende Vermutung aus der 25-Prozent-Regel nicht mehr, du musst deine Gewinnerzielungsabsicht also grundsätzlich mit einer Prognoserechnung nachweisen. Zweitens teilst du deine Kosten auf. Absetzbar bleibt nur der Anteil, der auf die Vermietung und das Bereithalten für Gäste entfällt. Drittens fragt die Anlage V-FeWo deine Selbstnutzungstage ausdrücklich ab, dokumentiere sie also genauso sorgfältig wie die Vermietungstage.

Dazu kommt in manchen Orten die Zweitwohnungssteuer, die einige Gemeinden für selbst genutzte Zweitwohnungen erheben, teils schon dann, wenn du dir die Selbstnutzung nur vorbehältst. Ob und in welcher Höhe, regelt die kommunale Satzung. Spätestens bei gemischter Nutzung lohnt sich der Gang zum Steuerberater, vor allem für die Prognoserechnung.

Umsatzsteuer: 7 % auf die Übernachtung, außer du bist Kleinunternehmer

Die kurzfristige Beherbergung von Gästen ist umsatzsteuerpflichtig, allerdings zum ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Kurzfristig bedeutet nach Verwaltungsauffassung, dass die Vermietung von vornherein auf höchstens sechs Monate angelegt ist. Der ermäßigte Satz gilt für die Übernachtung und für Leistungen, die ihr unmittelbar dienen, etwa die Überlassung von Bettwäsche und Handtüchern. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, werden getrennt betrachtet, auch wenn sie im Pauschalpreis stecken. Ein gesondert berechneter Stellplatz läuft zum Beispiel mit 19 %. Bietest du Frühstück an, gilt für die Speisen seit dem 1. Januar 2026 der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG), Getränke bleiben bei 19 %. Dieses Aufteilungsgebot haben der Europäische Gerichtshof im März 2026 (verbundene Rechtssachen C-409/24 bis C-411/24) und der Bundesfinanzhof mit Urteilen vom 21. Mai 2026 bestätigt, es gilt also weiter. Wie die Aufteilung genau funktioniert, liest du im Beitrag 7 oder 19 Prozent? Das Aufteilungsgebot einfach erklärt.

Viele private Vermieter müssen sich mit alldem gar nicht befassen, weil sie die Kleinunternehmerregelung nutzen (§ 19 UStG). Seit 2025 gilt sie, wenn dein unternehmerischer Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Deine Umsätze sind dann steuerfrei, du weist auf Rechnungen keine Umsatzsteuer aus und gibst für deine eigenen Umsätze keine Umsatzsteuer-Voranmeldung ab. Im Gegenzug bekommst du keine Vorsteuer aus deinen Ausgaben zurück. Ob sich das für dich rechnet, hängt vor allem davon ab, wie hoch deine vorsteuerbelasteten Kosten sind, etwa bei einer anstehenden Renovierung.

Drei Punkte solltest du als Kleinunternehmer trotzdem kennen:

• Die 100.000-Euro-Grenze wirkt sofort. Überschreitest du sie im laufenden Jahr, endet die Steuerfreiheit mitten im Jahr. Schon der Umsatz, mit dem du die Grenze überschreitest, ist steuerpflichtig.
• Rechnungen ohne Umsatzsteuer-Ausweis. Weist du die Steuer versehentlich aus, etwa durch eine falsch eingestellte Rechnungsvorlage, schuldest du sie bei Rechnungen an Unternehmen trotzdem (§ 14c UStG). Wie eine korrekte Kleinunternehmer-Rechnung für die Ferienwohnung aussieht, zeigt dir der Beitrag Ferienwohnung-Rechnung als Kleinunternehmer.
• Reverse Charge trifft auch dich. Auf die Servicegebühren, die dir Airbnb oder Booking.com aus dem EU-Ausland netto in Rechnung stellen, schuldest du auch als Kleinunternehmer 19 % Umsatzsteuer. Diese Steuer meldest du beim Finanzamt an und bekommst sie als Kleinunternehmer nicht als Vorsteuer zurück. Wie das funktioniert, erklärt der Beitrag Reverse-Charge-Verfahren einfach erklärt.

Bist du regelbesteuert, gehören deine Umsätze in die Umsatzsteuer-Voranmeldung, und einmal im Jahr kommt die Umsatzsteuer-Jahreserklärung dazu. Die Grundlagen findest du in den Beiträgen Was ist die Umsatzsteuervoranmeldung? und Soll- oder Ist-Versteuerung. Wichtig für beide Gruppen ist außerdem, was überhaupt als Umsatz zählt. Bei Airbnb und Booking.com ist das der volle Buchungspreis deiner Unterkunft, nicht die Auszahlung nach Abzug der Provision. Warum das so ist, erklärt der Beitrag Einnahmen richtig erfassen.

Das Finanzamt kennt deine Umsätze: Plattformen melden seit 2023

Seit dem 1. Januar 2023 verpflichtet das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (die deutsche Umsetzung der EU-Richtlinie DAC7) Airbnb, Booking.com und andere Portale, die Einnahmen ihrer Vermieter jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Gemeldet werden neben deinen Einnahmen unter anderem die Zahl der Buchungen und die Adresse der Unterkunft. Von dort gehen die Daten an dein Finanzamt. Eine Bagatellgrenze gibt es bei der Vermietung nicht, gemeldet wird ab der ersten Buchung.

Eine neue Steuer entsteht dadurch nicht. Die Meldung sorgt nur dafür, dass das Finanzamt deine Plattform-Einnahmen kennt und mit deiner Steuererklärung abgleichen kann. Unangenehm wird das nur, wenn deine eigenen Aufzeichnungen lückenhaft sind oder Einnahmen fehlen. Wer je Buchung eine Rechnung schreibt und seine Einnahmen vollständig erfasst, kann der Meldung gelassen entgegensehen. Falls du Plattform-Einnahmen aus früheren Jahren bisher nicht erklärt hast, kläre das am besten proaktiv mit deinem Steuerberater.

Die Sonderfälle Gewerbesteuer und Kurtaxe

Zur Gewerbesteuer kommt es bei Ferienwohnungen nur, wenn deine Vermietung gewerblich wird. Das ist nach der BFH-Rechtsprechung der Fall, wenn du ins Gewicht fallende Sonderleistungen anbietest, die bei einer Vermietung nicht üblich sind, etwa hotelmäßigen Service mit täglicher Reinigung, Verpflegung und Rezeption. Gewerblich kann es auch werden, wenn die Wohnung hotelmäßig organisiert angeboten wird, zum Beispiel in einer Ferienanlage mit Rezeption und laufendem Gästewechsel. Die normale Ferienvermietung mit Endreinigung und Schlüsselübergabe bleibt private Vermögensverwaltung.

Selbst bei gewerblicher Einstufung fällt für dich als Einzelvermieter oder Personengesellschaft Gewerbesteuer erst an, wenn der Gewerbeertrag über dem Freibetrag von 24.500 Euro liegt (§ 11 Abs. 1 GewStG). Für eine GmbH gilt dieser Freibetrag nicht. Eine gewerbliche Einstufung hätte außerdem Folgen über die Gewerbesteuer hinaus, etwa für den späteren Verkauf der Immobilie. Auch ohne Gewerbe kann der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (privates Veräußerungsgeschäft, § 23 EStG). Sprich in beiden Fällen früh mit deinem Steuerberater.

Unabhängig davon verlangen viele Gemeinden eine Kurtaxe, Citytax oder Beherbergungssteuer von deinen Gästen. Höhe und Verfahren regelt jede Gemeinde selbst in ihrer Satzung, bundeseinheitliche Sätze gibt es nicht. Auch wer die Abgabe formal schuldet (du als Betrieb oder dein Gast), steht in der Satzung. Wie du diese Abgaben korrekt abrechnest und an die Gemeinde meldest, zeigt der Beitrag Kurtaxe, Citytax und Beherbergungssteuer richtig abrechnen.

Saubere Zahlen ohne Handarbeit: so hilft dir bnbills

Alle Steuerthemen in diesem Beitrag haben denselben Kern. Du brauchst vollständige, korrekte Zahlen zu deinen Einnahmen, und zwar laufend über das ganze Jahr. Genau diese Einnahmen-Seite automatisiert bnbills. Aus jeder Buchung in deinem PMS (Smoobu oder Guesty) entsteht automatisch die fertige Rechnung in Lexware Office. Den Umsatzsteuersatz je Rechnungsposition legst du dabei selbst fest, sodass Übernachtung, Endreinigung oder Parkplatz sauber getrennt auf der Rechnung stehen und Lexware Office die Beträge passend zum hinterlegten Steuersatz verbucht. Auch die Kurtaxe kann bnbills automatisch mit abrechnen.

Damit liegen deine Einnahmen aus allen PMS-Buchungen GoBD-konform in der Buchhaltung, als Grundlage für die Umsatzsteuer-Voranmeldung, für die Einnahmenseite der Anlage V und für den Abgleich mit dem, was die Plattformen ohnehin ans Finanzamt melden. Dein Steuerberater bekommt die Daten über die DATEV-Schnittstelle von Lexware Office. Einen Gesamtüberblick über die Buchhaltung deiner Ferienwohnung findest du im Leitfaden Buchhaltung für Ferienwohnungen. Wenn du sehen willst, wie das mit deinen Apartments aussieht, buch dir eine kurze Demo oder registrier dich direkt.

Häufige Fragen zu Ferienwohnung und Steuern

Muss ich Einnahmen aus meiner Ferienwohnung versteuern, auch wenn ich privat vermiete?

Ja. Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in deine Einkommensteuererklärung, unabhängig davon, ob du ein Gewerbe angemeldet hast. Versteuert wird der Überschuss nach Abzug deiner Werbungskosten. Bei hotelmäßig organisierter Vermietung können stattdessen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen.

Welcher Steuersatz gilt beim Vermieten einer Ferienwohnung?

Bei der Einkommensteuer gibt es keinen festen Satz, der Überschuss wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Bei der Umsatzsteuer gilt für die Übernachtung der ermäßigte Satz von 7 %, für nicht unmittelbar der Vermietung dienende, gesondert berechnete Leistungen wie einen Stellplatz in der Regel 19 % (für Speisen, etwa beim Frühstück, gelten seit 2026 wieder 7 %, Getränke bleiben bei 19 %). Kleinunternehmer stellen ihre Rechnungen ohne Umsatzsteuer aus.

Kann ich Verluste aus meiner Ferienwohnung mit anderen Einkünften verrechnen?

Grundsätzlich ja. Bei ausschließlicher Vermietung an Feriengäste erkennt das Finanzamt Verluste typischerweise an, wenn deine Belegung im Durchschnitt von drei bis fünf Jahren nicht um 25 % oder mehr unter der ortsüblichen Vermietungszeit liegt. Unterschreitest du diese Grenze oder nutzt du die Wohnung auch selbst, musst du die Gewinnerzielungsabsicht mit einer Prognoserechnung nachweisen.

Meldet Airbnb meine Einnahmen an das Finanzamt?

Ja. Seit 2023 müssen Airbnb, Booking.com und andere Plattformen die Einnahmen ihrer Vermieter jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern melden, das die Daten an dein Finanzamt weitergibt. Eine Bagatellgrenze gibt es für Vermietungsumsätze nicht.

Was kann ich bei meiner Ferienwohnung steuerlich absetzen?

Alle Kosten, die durch die Vermietung veranlasst sind, darunter die Gebäudeabschreibung (je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 % pro Jahr), Schuldzinsen, Nebenkosten, Möbel, Reparaturen, Plattform-Provisionen und Software für Buchungen und Rechnungen. Bei teilweiser Selbstnutzung sind die Kosten anteilig zu kürzen.

Dieser Beitrag behandelt Ferienwohnungen in Deutschland, gibt den Stand von Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Für deine konkrete Situation, insbesondere bei Selbstnutzung, Prognoserechnungen oder der Wahl der Kleinunternehmerregelung, sprich mit deinem Steuerberater.