Zusatzleistungen der Ferienwohnung abrechnen, 7 oder 19 Prozent
Late-Checkout, Frühstück oder Mietrad. So rechnest du Zusatzleistungen der Ferienwohnung mit dem richtigen Steuersatz von 7 oder 19 Prozent in Lexware Office ab.
Upsells sind Zusatzleistungen, die du deinen Gästen zusätzlich zum Buchungspreis deiner Ferienwohnung verkaufst, also Leistungen, die im ursprünglichen Übernachtungspreis nicht enthalten waren. Typische Beispiele sind ein Late-Checkout, eine Zwischenreinigung, frische Handtücher, ein Mietfahrrad oder ein Frühstück. „Upsell" ist dabei ein Marketingbegriff, kein eigener Fall im Umsatzsteuerrecht. Für den Steuersatz zählt nicht, dass du etwas zusätzlich verkaufst, sondern was du wirtschaftlich tatsächlich leistest. Wie du solche Zusatzleistungen sauber abrechnest und welcher Steuersatz gilt, klären wir hier.
Upsell oder Aufteilungsgebot: der Unterschied
Beide Themen betreffen den Steuersatz, meinen aber Verschiedenes.
Beim Aufteilungsgebot geht es um einen bestehenden Gesamtpreis, der schon mehrere Leistungen enthält. Dieser Preis wird in einen Teil mit 7 % und einen Teil mit 19 % aufgeteilt. Wie das funktioniert, steht in Das Aufteilungsgebot einfach erklärt.
Beim Upsell kommt eine Leistung hinzu, die vorher nicht Teil der Buchung war, und du rechnest sie zusätzlich ab. Der eigene Steuersatz einer Leistung gilt dabei unabhängig davon, ob sie von Anfang an im Buchungspreis steckte oder erst später dazukommt. Ein eigener Preis erspart dir nur die Schätzung eines Anteils. Und wenn ein Upsell selbst aus mehreren unterschiedlich besteuerten Leistungen zu einem Gesamtpreis besteht, kann auch er wieder aufzuteilen sein.
Welcher Steuersatz gilt für Upsells
Einen einheitlichen Satz für Upsells gibt es nicht. Jede Zusatzleistung wird nach ihrem eigenen Inhalt besteuert. Für typische Leistungen kommen häufig 7 % oder 19 % infrage, einzelne Angebote können aber abweichen.
Mit 7 % rechnest du Leistungen ab, die unmittelbar der Beherbergung dienen. Dazu gehören eine zusätzlich gebuchte Übernachtung, die Reinigung der vermieteten Räume und die Überlassung frischer Handtücher oder Bettwäsche während des Aufenthalts. Reinigst oder bügelst du dagegen die persönliche Kleidung des Gastes, ist das nicht mehr beherbergungsnah und unterliegt regelmäßig 19 %. Verkaufst du Handtücher oder Bettwäsche so, dass der Gast sie behalten darf, ist das eine Warenlieferung und ebenfalls regelmäßig 19 %.
Das Frühstück ist ein eigener Fall. Seit dem 1. Januar 2026 gelten dafür grundsätzlich 7 % auf die Speisen und 19 % auf die Getränke. Ein komplettes Frühstück zu einem einzigen Preis darfst du deshalb nicht einfach als eine 7-%-Position abrechnen, sondern musst es aufteilen. Bei einem einheitlichen Preis akzeptiert die Finanzverwaltung grundsätzlich, dass du 30 % davon den Getränken zurechnest.
Mit 19 % rechnest du Leistungen ab, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen. Dazu gehören WLAN, ein Parkplatz, die Nutzung von Sauna oder Fitnessgeräten und ein Mietfahrrad. Der Begriff „Wellness" ist für eine pauschale Einordnung allerdings zu weit. Eine gewöhnliche Sauna liegt bei 19 %, die Nutzung eines Schwimmbads kann dagegen ermäßigt sein, und bestimmte Heilbadleistungen können unter engen Voraussetzungen sogar steuerfrei sein.
Nicht jeder Fall ist eindeutig. Ein Late-Checkout verlängert meist einfach die Nutzung der schon überlassenen Wohnung. Dann spricht viel für 7 %. Entscheidend ist der tatsächliche Inhalt, nicht die Bezeichnung der Position. Nennst du dieselbe Leistung „Servicepauschale", wird daraus noch kein 19-%-Fall. Nur wenn wirtschaftlich wirklich eine andere, eigenständige Leistung dahintersteht, prüfst du ihren Steuersatz gesondert. Eine ausdrückliche Verwaltungsregel speziell zum Late-Checkout gibt es nicht, das ist also eine Einordnung nach den allgemeinen Kriterien.
| Zusatzleistung | Steuersatz |
|---|---|
| Zusätzlich gebuchte Übernachtung | 7 % |
| Reinigung der vermieteten Räume | 7 % |
| Frische Handtücher oder Bettwäsche zur Nutzung während des Aufenthalts | 7 % |
| Frühstück, Speisen (seit 1. Januar 2026) | 7 % |
| Late-Checkout, wenn er die Nutzung der Wohnung verlängert | meist 7 % |
| Reinigen oder Bügeln der persönlichen Kleidung des Gastes | 19 % |
| Handtücher oder Bettwäsche zum Behalten (Warenlieferung) | 19 % |
| Frühstück, Getränke | 19 % |
| WLAN | 19 % |
| Parkplatz | 19 % |
| Sauna oder Fitnessgeräte | 19 % |
| Mietfahrrad | 19 % |
So rechnest du Upsells in Lexware Office ab
Ob die Zusatzleistung auf die vorhandene Rechnung gehört oder eine eigene bekommt, hängt nicht davon ab, wann der Gast sie bucht, sondern davon, ob die ursprüngliche Rechnung schon abgeschlossen ist.
Ist die Rechnung noch nicht abgeschlossen, nimmst du den Upsell einfach als weitere Position mit dem passenden Steuersatz auf. Hast du die Rechnung dagegen bereits abgeschlossen oder an den Gast geschickt, ergänzt du sie nicht nachträglich, sondern stellst für die neu hinzugekommene Leistung eine separate Rechnung aus.
Wichtig ist der Unterschied zwischen einer neuen Leistung und einer Korrektur. War deine erste Rechnung inhaltlich richtig und der Gast bucht später etwas dazu, musst du nichts stornieren. Die neue Leistung kommt einfach auf eine eigene Rechnung. Eine Rechnungsberichtigung brauchst du nur, wenn die ursprüngliche Rechnung selbst falsch oder unvollständig war, und sie muss sich dann eindeutig auf diese Rechnung beziehen.
Praktisch legst du in Lexware Office über „Neuer Beleg" eine Rechnung an, fügst die Zusatzleistung als eigene Position hinzu, wählst je Position den zutreffenden Steuersatz, trägst das Leistungsdatum oder den Leistungszeitraum ein und prüfst vor dem Abschluss die Steueraufschlüsselung.
Das richtige Leistungsdatum setzen
Trag den tatsächlichen Tag oder Zeitraum ein, an dem du die Zusatzleistung erbracht hast. Bei einem Frühstück oder einem Late-Checkout ist das ein einzelner Tag, bei einer Fahrradvermietung über mehrere Tage ein Leistungszeitraum. Lexware Office lässt beides zu, auch je einzelner Position.
Wie sich dieser Zeitpunkt auswirkt, hängt von deinem Verfahren ab. Bei der Sollversteuerung ist das Leistungsdatum grundsätzlich für die zeitliche Zuordnung maßgeblich. Bei der Istversteuerung kommt es dagegen auf die Vereinnahmung an. Zahlt der Gast den Upsell im Voraus für eine bereits ausreichend bestimmte Leistung, entsteht die Umsatzsteuer auf diesen Betrag ohnehin schon mit der Vereinnahmung, und zwar bei beiden Verfahren. Eine echte, rückzahlbare Kaution ist dagegen keine Anzahlung. Welche Angaben eine Rechnung sonst noch enthalten muss, steht in 10 Dinge, die eine Rechnung laut Umsatzsteuergesetz enthalten muss.
Bist du Kleinunternehmer nach § 19 UStG, weist du auf deinen Rechnungen weder 7 noch 19 % aus, sondern verweist auf die Steuerbefreiung. Die richtige Einordnung deiner Leistungen solltest du trotzdem sauber hinterlegen, zum Beispiel für den Fall, dass du die Kleinunternehmergrenze überschreitest oder später zur Regelbesteuerung wechselst.
Wie bnbills dir dabei hilft
bnbills automatisiert die Abrechnung deiner Grundbuchung. Für deine unterstützten Standardbuchungen überträgt es die Buchungsdaten in eine Rechnung in Lexware Office und setzt dabei den von dir hinterlegten Steuersatz. So ist die Übernachtung sauber abgerechnet, und du kannst dich auf die Zusatzleistungen konzentrieren. Später hinzugebuchte Upsells ergänzt du derzeit selbst in Lexware Office, die synchronisiert bnbills nicht automatisch mit. Ob Leistung und Steuersatz passen, hängt von deinen Einstellungen ab, ein gelegentlicher Kontrollblick lohnt sich. Welcher Betrag überhaupt als Umsatz zählt, liest du in Einnahmen richtig erfassen.
Wenn du sehen möchtest, wie das für deine Wohnungen aussieht, buch dir einen kurzen Termin oder schau dich auf bnbills.de um.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Für die Einordnung einzelner Zusatzleistungen ist dein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Was ist ein Upsell bei einer Ferienwohnung?
Ein Upsell ist eine Zusatzleistung, die du zusätzlich zum Buchungspreis verkaufst und die vorher nicht Teil der Buchung war. Umsatzsteuerlich wird jede solche Leistung nach ihrem tatsächlichen Inhalt beurteilt. Typische Beispiele sind Late-Checkout, Frühstück, eine Zwischenreinigung oder ein Mietfahrrad.
Mit welchem Steuersatz rechne ich einen Upsell ab?
Das hängt von der Leistung ab. Eine zusätzliche Übernachtung, die Reinigung der vermieteten Räume und die Überlassung von Bettwäsche oder Handtüchern gelten grundsätzlich mit 7 %. WLAN, Parkplatz, Sauna und ein Mietfahrrad liegen regelmäßig bei 19 %. Beim Frühstück gelten seit 2026 grundsätzlich 7 % für die Speisen und 19 % für die Getränke.
Welcher Steuersatz gilt für einen Late-Checkout?
Verlängert der Late-Checkout tatsächlich die Nutzung der Ferienwohnung, spricht grundsätzlich viel für 7 %. Die bloße Bezeichnung als „Servicepauschale" ändert daran nichts. Steht wirtschaftlich eine andere, eigenständige Leistung dahinter, prüfst du deren Steuersatz gesondert.
Brauche ich für einen nachträglichen Upsell eine eigene Rechnung?
Das hängt vom Stand der ersten Rechnung ab. Wurde sie schon abgeschlossen, ist eine separate Rechnung über die neue Leistung der einfachste Weg. War noch keine endgültige Rechnung erstellt, kann der Upsell auch als weitere Position mit auf die gemeinsame Rechnung.
Welches Leistungsdatum trage ich ein?
Den tatsächlichen Tag oder Zeitraum der Zusatzleistung. Bei der Sollversteuerung ist er grundsätzlich für die zeitliche Zuordnung maßgeblich. Bei der Istversteuerung oder einer Vorauszahlung kommt es dagegen auf den Zeitpunkt der Vereinnahmung an.