Airbnb Co-Host und Agentur: Wer stellt die Gast-Rechnung?

Auf die Rechnung an den Gast gehören Name, Anschrift und Steuernummer oder USt-IdNr. des leistenden Unternehmers (§ 14 Abs. 4 UStG). Bist du Airbnb Co-Host oder Agentur mit Wohnungen mehrerer Eigentümer, entscheiden deshalb dein Vertrag und dein Auftreten gegenüber dem Gast, wessen Daten das sind. Vermittelst du im Namen und für Rechnung des Vermieters, läuft die Rechnung auf seinen Namen, mit seiner Steuernummer und seinem Steuerstatus. Mietest du die Wohnung selbst an oder trittst du im eigenen Namen auf, stellst du die Rechnung selbst. Im Vermittlungsmodell rechnest du deine eigene Vergütung getrennt mit dem Vermieter ab.

Eigentümer, Vermieter und Rechnungsaussteller können dabei verschiedene Personen sein, etwa bei einem Nießbrauch, einem Pächter, einer GbR oder einer Betreibergesellschaft. Für die Rechnung zählt, wer die Beherbergung gegenüber dem Gast als leistender Unternehmer erbringt. Dieser Beitrag nennt diese Person deshalb Vermieter, auch wenn das oft der Eigentümer selbst ist.

Drei Modelle, drei Antworten auf die Rechnungsfrage

Ob du als Airbnb Co-Host für zwei Bekannte arbeitest oder als Ferienwohnungsverwaltung für dreißig Eigentümer, entscheidend sind die Vereinbarungen und wie sie tatsächlich gelebt werden, vor allem in wessen Namen und für wessen Rechnung du gegenüber dem Gast handelst.

Vermittlung im Namen des Vermieters

Das ist das klassische Verwaltermodell. Du betreust Inserat, Gäste, Reinigung und Schlüssel, die Vermietung selbst schließt aber der Vermieter mit dem Gast. Er ist damit der leistende Unternehmer, und auf die Rechnung gehören sein vollständiger Name, seine Anschrift und die Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, die ihm erteilt wurde (§ 14 Abs. 4 Nr. 1 und 2 UStG). Ist für den Gast nicht erkennbar, dass du im Namen eines anderen handelst, besteht ein erhebliches Risiko, dass du selbst als sein Vertragspartner giltst (§ 164 Abs. 2 BGB). Inserat, Buchungsbestätigung, AGB und Rechnung sollten deshalb dieselbe Vertragsbeziehung zeigen.

Schreiben darfst du die Rechnung trotzdem. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, dass ein Dritter die Rechnung im Namen und für Rechnung des Unternehmers ausstellt (§ 14 Abs. 2 Satz 7 UStG). Dafür solltest du vertraglich bevollmächtigt sein, Rechnungen im Namen des Vermieters zu stellen. In der Praxis erstellt die Agentur so die Rechnung im Namen des Eigentümers, wenn er selbst vermietet, und trägt dessen Daten ein. Vereinnahmst du als bloße Mittelsperson im Namen und für Rechnung des Vermieters, können die weitergeleiteten Beträge bei dir durchlaufende Posten sein (§ 10 Abs. 1 Satz 4 UStG). Dafür braucht es eine unmittelbare Rechtsbeziehung zwischen Gast und Vermieter. Dass das Geld wirtschaftlich dem Vermieter zusteht, reicht allein nicht.

Eigenes Anmieten und Weitervermieten

Mietest du die Wohnung vom Eigentümer oder Vorvermieter an und vermietest sie an Gäste weiter, bist du gegenüber dem Gast selbst der Vermieter. Die Rechnung stellst du dann in deinem eigenen Namen, mit deiner Steuernummer und nach deinem eigenen Steuerstatus. Zwischen dir und deinem Vermieter läuft ein eigener Mietvertrag mit eigenen steuerlichen Regeln. Wie dieses Modell funktioniert und was du vorab klären musst, steht im Beitrag zu Rent-to-Rent.

Im eigenen Namen, auf Rechnung des Vermieters (Kommission)

Dazwischen liegt ein drittes Modell, das in der Praxis oft entsteht, ohne dass es ausdrücklich so vereinbart ist. Du trittst gegenüber dem Gast unter deinem Namen auf, das wirtschaftliche Ergebnis gehört aber dem Vermieter. Handelst du gegenüber dem Gast im eigenen Namen, aber vereinbarungsgemäß für Rechnung des Vermieters, kann eine Dienstleistungskommission nach § 3 Abs. 11 UStG vorliegen. Umsatzsteuerlich entstehen dann zwei Leistungen mit gleichem Inhalt, vom Vermieter an dich und von dir an den Gast. Beide prüfst du getrennt. Ist der Vermieter Kleinunternehmer, kann seine Leistung an dich steuerfrei sein, für deine Rechnung an den Gast zählt dein eigener Steuerstatus.

Lass dir von deinem Steuerberater bestätigen, welches Modell dein Vertrag tatsächlich abbildet, bevor die erste Rechnung rausgeht.

Was das für die Rechnung an den Gast bedeutet

Für die Rechnung an den Gast richten sich Rechnungsaussteller und Steuerstatus im Vermittlungsmodell nach dem Vermieter, bei eigener Weitervermietung und bei der Kommission nach dir.

Rechnungsaussteller und Steuernummer: Name, Anschrift und Steuernummer des leistenden Unternehmers. Bei Vermittlung ist das der Vermieter, bei Anmietung oder Kommission bist das du. Alle Pflichtangaben im Überblick findest du im Beitrag zu den 10 Pflichtangaben nach § 14 UStG.
Vermieter als Kleinunternehmer: Ist der Vermieter Kleinunternehmer und vermittelst du in seinem Namen, weist seine Rechnung keine Umsatzsteuer aus und enthält den Hinweis auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer (§ 19 UStG, § 34a UStDV). Was eine solche Rechnung sonst braucht, erklärt der Beitrag zur Rechnung als Kleinunternehmer.
Umsatzsteuersatz: Ist der leistende Unternehmer regelbesteuert, unterliegt die kurzfristige Beherbergung dem ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, fallen nicht unter § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, auch wenn sie im Preis stecken. Für sie gilt ihr eigener Steuersatz, meist 19 %, für Speisen seit 2026 nach § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG aber 7 %. Für typische Zusatzleistungen ohne eigenen Preis in einer Pauschale gibt es eine Vereinfachungsregel der Finanzverwaltung mit einem Anteil von 15 %. Wie du den Preis aufteilst und wann die Vereinfachung greift, zeigt der Beitrag zum Aufteilungsgebot.
Kurtaxe: Wer die Kurtaxe schuldet, wer sie erhebt und an die Gemeinde abführt, legt deren Satzung fest. Ist der Gast nach der Satzung selbst Schuldner und vereinnahmst du den Betrag nur im Namen und für Rechnung der Gemeinde, kann die Kurtaxe ein durchlaufender Posten sein (§ 10 Abs. 1 Satz 4 UStG). Sie ist dann kein eigener Umsatz mit 0 % Umsatzsteuer. Bei Kurtaxe, Gästebeitrag und Beherbergungssteuer kann das unterschiedlich sein, maßgeblich ist die jeweilige Satzung. Details liest du im Beitrag zu Kurtaxe, Citytax und Beherbergungssteuer.
Firmengäste: Bucht ein Unternehmen für sein Unternehmen, besteht eine Rechnungspflicht innerhalb von sechs Monaten (§ 14 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 UStG). Warum sich eine Rechnung auch bei privaten Gästen lohnen kann, liest du im Beitrag zur Frage, warum sich eine Rechnung je Buchung lohnt.
E-Rechnung: Gastrechnungen an inländische Firmengäste, die für ihr Unternehmen buchen, fallen unter die E-Rechnungspflicht, wenn beide Seiten im Inland ansässig sind (§ 14 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 UStG). Deine Rechnung über Verwaltungs- oder Vermittlungsleistungen an einen inländischen Auftraggeber, der Unternehmer ist und sie für sein Unternehmen bezieht, kann ebenfalls unter die E-Rechnungspflicht fallen. Ausgenommen sind Rechnungen von Kleinunternehmern und Rechnungen bis 250 Euro (§§ 33, 34a UStDV). Nach der Übergangsregel in § 27 Abs. 38 UStG darf eine solche Rechnung für Umsätze bis Ende 2026 noch auf Papier oder, mit Zustimmung des Empfängers, etwa als PDF kommen. Für Umsätze im Jahr 2027 gilt das nur noch, wenn der Rechnungsaussteller im Vorjahr höchstens 800.000 Euro Gesamtumsatz nach § 19 Abs. 2 UStG hatte. Wie du E-Rechnungen erstellst, zeigt der Beitrag zur E-Rechnung für Ferienwohnungen.

Weist jemand in einer Rechnung Umsatzsteuer aus, obwohl er dazu nicht berechtigt ist, schuldet er den ausgewiesenen Betrag (§ 14c Abs. 2 UStG). Weist der tatsächlich leistende Unternehmer mehr Umsatzsteuer aus, als er nach dem Gesetz schuldet, schuldet er auch den Mehrbetrag (§ 14c Abs. 1 UStG). Beides passiert schnell, etwa wenn die Rechnung für einen Vermieter, der Kleinunternehmer ist, aus einer Vorlage mit 7 % kommt, wenn eine Übernachtung versehentlich mit 19 % statt 7 % abgerechnet wird oder wenn die Agentur im Vermittlungsmodell unter eigenem Namen mit Steuer abrechnet. Bei vielen Vermietern mit unterschiedlichem Steuerstatus schützt dich eine feste Zuordnung je Wohnung vor diesen Fehlern.

Deine Rechnung an den Eigentümer oder Vermieter

Im Vermittlungsmodell erbringst du als Co-Host oder Agentur eine eigene Leistung an deinen Auftraggeber, nämlich Verwaltung, Vermittlung, Betreuung. Darüber stellst du ihm eine eigene Rechnung aus deiner eigenen Buchhaltung. Sind du und dein unternehmerischer Auftraggeber im Inland ansässig, unterliegen typische Verwaltungs- und Vermittlungsleistungen regelmäßig 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG), denn der ermäßigte Satz erfasst die Vermietung selbst. Bei Auftraggebern im Ausland prüfst du zusätzlich den Leistungsort nach § 3a UStG. Bist du selbst Kleinunternehmer, weist du für deine nach § 19 UStG steuerfreien Umsätze keine Umsatzsteuer aus. Beim Anmieten zahlst du stattdessen Miete an deinen Vermieter. Bei einer reinen Kommission entsteht wegen deiner Marge keine zusätzliche Vermittlungsleistung an den Vermieter. Gesondert vereinbarte Verwaltungs- oder Zusatzleistungen prüfst du getrennt.

Wie deine Vergütung fließt, ändert an deiner eigenen Rechnung im Vermittlungsmodell nichts. Entgelt ist auch, was ein anderer als der Leistungsempfänger für die Leistung zahlt (§ 10 Abs. 1 Satz 2 UStG). Ob Überweisung vom Vermieter, Verrechnung mit den Mieteinnahmen oder Auszahlung über eine Plattform, die genaue Abrechnung besprichst du am besten mit deinem Steuerberater. Für eine saubere Buchhaltung hältst du Gelder des Vermieters und deine eigene Vergütung trotzdem erkennbar getrennt.

Und die Co-Host-Funktion von Airbnb?

Airbnb hat für das Zusammenspiel eine eigene Co-Host-Funktion. Laut der Airbnb-Hilfe trägt der Inseratsinhaber (bei Airbnb „Eigentümer:in des Inserats“) die Verantwortung für alle Co-Gastgeber. Das ist eine Rolle auf der Plattform und muss nicht der Eigentümer der Wohnung sein. Je nach Berechtigungsstufe sieht oder verwaltet der Co-Host Kalender, Nachrichten oder das ganze Inserat.

Nur der Inseratsinhaber kann Auszahlungen an einen Co-Host einrichten, etwa die Reinigungsgebühr, einen Prozentsatz oder einen festen Betrag pro Buchung. Der Co-Host hat 14 Tage Zeit, das zu bestätigen. Airbnb ordnet Auszahlungen also auch Co-Hosts zu und meldet Gastgeber und registrierte Co-Hosts in der EU nach DAC7. Diese Meldung entscheidet nicht darüber, wer gegenüber dem Gast die Übernachtung erbringt.

Auch die Co-Host-Funktion selbst beantwortet nicht, wer dem Gast die Rechnung stellt. Das ergibt sich weiterhin aus deinem Vertrag mit dem Vermieter, deinem Auftreten gegenüber dem Gast und den drei Modellen oben.

Je Rechnungsaussteller eine eigene Buchhaltung

Jeder rechtlich eigenständige Rechnungsaussteller führt seine Umsätze und Belege in seiner eigenen Buchhaltung. Für Co-Hosts und Agenturen heißt das:

Im Vermittlungsmodell führt jeder Vermieter seinen eigenen Account in Lexware Office oder sevdesk (ein Lexware-Office-Account gilt immer nur für eine Firma), mit eigenem Nummernkreis, eigener Steuernummer und eigenem Steuerstatus.
Alles, was du im eigenen Namen vermietest, läuft über die Buchhaltung deiner Firma.
Zahlungsweg und Buchung der Kurtaxe richtest du nach dem Einziehungs- und Abführungsmodell deiner Satzung aus.
Im Vermittlungsmodell schreibst du deine Rechnungen an die Vermieter aus deiner eigenen Buchhaltung.

So bekommt jeder Steuerberater genau die Unterlagen seines Mandanten, und keine Rechnung landet versehentlich unter der falschen Steuernummer.

Mit bnbills: jede Wohnung rechnet in die Buchhaltung ihres Rechnungsausstellers

Diese Trennung bildet bnbills ab. In einem bnbills-Account verbindest du mehrere PMS-Konten (Smoobu und Guesty) und mehrere Buchhaltungskonten. Pro Apartment legst du fest, in welches Konto die Rechnungen laufen. Die Wohnung eines vermittelten Vermieters rechnet so in dessen Lexware-Office- oder sevdesk-Konto, die angemietete Wohnung in das Konto deiner Firma. Lexware Office und sevdesk lassen sich dabei mischen, ein Vermieter arbeitet mit Lexware Office, der nächste mit sevdesk. Wie du die Zuordnung Schritt für Schritt einrichtest, zeigt der Beitrag Mehrere Ziel-Accounts.

Aus deinen aktivierten Buchungen entsteht dann automatisch die Rechnung im richtigen Konto. bnbills prüft jede Nacht die Abreisen und erstellt die fehlenden Rechnungen. Die Positionen gehen mit dem Umsatzsteuersatz hinein, den du in bnbills festlegst. Normale Rechnungspositionen verbucht Lexware Office bzw. sevdesk nach der dort hinterlegten Steuer- und Kontierungslogik. Sonderfälle wie durchlaufende Posten bildest du gesondert ab. Die sevdesk-Anbindung von bnbills unterstützt die Kleinunternehmerregelung, darüber bildest du auch Vermieter ab, die Kleinunternehmer sind.

Wird eine Buchung storniert, fragt bnbills nach dem Stornopreis, also dem Betrag, der dem Vermieter bleibt. Bei 0 € entsteht keine Rechnung oder die bestehende wird storniert, sonst entsteht eine Rechnung über den Stornopreis. Den Steuersatz für Stornos legst du in bnbills fest, getrennt für Stornos vor und ab der Anreise. Ob ein Betrag echter, nicht steuerbarer Schadensersatz oder einbehaltenes Entgelt ist, hängt von Vertrag und Rechtsgrund ab, das klärst du mit deinem Steuerberater. Übernimmst du die Wohnungen eines Eigentümers mitten im Jahr, kannst du beim Aktivieren auch zurückliegende Monate abrechnen lassen. Buchungen, die schon eine Rechnung haben, wählst du dabei selbst ab. Das kostet einmalig je Apartment und Monat, den Preis siehst du vor dem Kauf.

Die Kurtaxe trennst du ebenfalls je Vermieter. Über die Gästemappe können Gäste sie nach dem Check-in online zahlen, direkt auf das Stripe-Konto des jeweiligen Vermieters bzw. abrechnenden Betriebs. Dafür kannst du mehrere Stripe-Konten hinterlegen. Die Meldung je Kurtaxe-Vorlage und Zeitraum lädst du als CSV und PDF herunter und gibst sie selbst bei der Gemeinde ab. Für die Kanzleien lädst du im Steuerberater-Tab der Statistik eine Auswertung der Rechnungspositionen nach Steuersatz je Monat oder Quartal als CSV herunter, dazu die abgereisten Buchungen mit und ohne Rechnung. Eine fertige Umsatzsteuer-Voranmeldung ist das ausdrücklich nicht, denn bei Ist-Versteuerung oder Anzahlungen kann der Zeitpunkt abweichen.

bnbills kostet 10 € netto je aktiviertem Apartment und Monat, ohne Mindestlaufzeit und monatlich kündbar. Check-in und Kurtaxe sind aktuell ohne Zusatzkosten enthalten. Automatisiert wird die Einnahmen-Seite, also die Rechnungen an deine Gäste. Was das für Agenturen mit vielen Firmen konkret heißt, zeigt die Seite Mehrere Firmen abrechnen.

Häufige Fragen zur Rechnung als Co-Host oder Agentur

Darf ich als Co-Host die Rechnung im Namen des Eigentümers ausstellen?

Ja. Nach § 14 Abs. 2 Satz 7 UStG kann ein Dritter eine Rechnung im Namen und für Rechnung des leistenden Unternehmers ausstellen. Dafür solltest du vertraglich bevollmächtigt sein. Die Rechnung trägt dann die Daten des leistenden Vermieters (Name, Anschrift, Steuernummer), auch wenn du sie erstellst und verschickst. Vermietet der Eigentümer selbst, sind das seine Daten.

Wessen Steuernummer steht auf der Rechnung an den Gast?

Die Steuernummer oder USt-IdNr. des leistenden Unternehmers (§ 14 Abs. 4 Nr. 2 UStG). Wer das ist, ergibt sich aus deinem Vertrag und deinem Auftreten gegenüber dem Gast. Vermittelst du im Namen des Vermieters, stehen dort die Daten des leistenden Vermieters. Mietest du die Wohnung selbst an oder trittst du im eigenen Namen auf Rechnung des Vermieters auf, ist es deine.

Der Vermieter ist Kleinunternehmer, ich nicht. Was gilt?

Im Vermittlungsmodell zählt der Steuerstatus des Vermieters. Seine Rechnung weist keine Umsatzsteuer aus und enthält den Hinweis, dass die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer gilt (§ 19 UStG, § 34a UStDV). Trittst du im eigenen Namen für Rechnung des Vermieters auf (Kommission nach § 3 Abs. 11 UStG), entstehen zwei Leistungen, die du getrennt prüfst. Die Leistung des Vermieters an dich kann dann steuerfrei sein, für deine Rechnung an den Gast zählt dein eigener Steuerstatus. Die Einzelheiten klärst du mit deinem Steuerberater.

Mit wie viel Umsatzsteuer rechne ich meine Provision ab?

Sind du und dein unternehmerischer Auftraggeber im Inland ansässig und bist du regelbesteuert, unterliegen typische Verwaltungs- und Vermittlungsleistungen regelmäßig 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG). Bei Auftraggebern im Ausland prüfst du zusätzlich den Leistungsort nach § 3a UStG. Der ermäßigte Satz von 7 % gilt für die Beherbergung selbst. Als Kleinunternehmer weist du für deine nach § 19 UStG steuerfreien Umsätze keine Umsatzsteuer aus.

Ersetzt die Co-Host-Funktion von Airbnb die Rechnung?

Nein. Sie regelt Berechtigungen und die Aufteilung der Auszahlung zwischen Inseratsinhaber und Co-Host. Airbnb ordnet Auszahlungen auch Co-Hosts zu und meldet Gastgeber und registrierte Co-Hosts in der EU nach DAC7. Diese Meldung entscheidet nicht darüber, wer gegenüber dem Gast die Übernachtung erbringt. Die Rechnung an den Gast und, im Vermittlungsmodell, deine Rechnung an den Vermieter laufen weiterhin außerhalb der Airbnb-Funktion.

Kann ich Wohnungen mehrerer Eigentümer in einem bnbills-Account verwalten?

Ja. Du verbindest mehrere Smoobu- oder Guesty-Konten und mehrere Lexware-Office- oder sevdesk-Konten und legst je Apartment fest, in welches Konto die Rechnungen laufen. Die Kurtaxe kann auf getrennte Stripe-Konten fließen, zum Beispiel auf das Konto des jeweiligen Vermieters bzw. abrechnenden Betriebs.

Viele Eigentümer, jede Rechnung am richtigen Ort

Die Rolle bei Airbnb, der Geldfluss, das Eigentum an der Wohnung und der Rechnungsaussteller sind vier verschiedene Dinge. Wer dem Gast die Rechnung stellt, entscheiden der Vertrag und das Auftreten gegenüber dem Gast. Ist das einmal klar, braucht es nur noch eine feste Zuordnung jeder Wohnung zu ihrem Rechnungsaussteller. Diese Zuordnung legst du in bnbills einmal je Apartment fest, danach legt bnbills für deine aktivierten Buchungen die Rechnung in der Buchhaltung des richtigen Rechnungsausstellers an. Wie das mit deinen Eigentümern und Verträgen aussieht, zeigen wir dir gern in einer kurzen Demo.

Dieser Beitrag gibt den Stand von Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Kläre deine individuelle Situation mit deinem Steuerberater.